广发证券-越秀地产-0123.HK-全年销售排名大幅提升，土地融资拓展积极-230120

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　　逆市创单月销售新高，全年排名进入二十强。根据公司公告，22年累计实现销售规模1250亿元，同比增长8.6%，是头部房企中唯一一家实现规模正增长的公司，也是唯一一家完成年初销售目标的公司。受益于突出的销售表现，22年越秀地产排名由21年的第37名上升至第16名，提升21位，在站稳千亿规模的同时首度进入全国房企排名前20强，头部房企中排名提升幅度最大。
　　拓展力度居主流房企首位，布局核心多元拿地。22年公司新增拿地总金额819亿元，对应拿地力度为66%，为仍有拿地能力的主流房企中拿地力度最高的公司，土地拓展积极。拿地布局方面，越秀拿地能级高且聚焦核心经济圈，22年一二线城市占比达到97%，湾区及长三角占比88%，且杭州、上海、深圳、南京、长沙、合肥、成都、北京等8个加仓城市经济基础好、人口吸纳能力强、下行周期表现相对稳健，而7个减仓城市武汉、青岛、济南等则短期面对相对更大的下行压力。
　　融资扩表能力突出态度积极，融资成本持续下行。公司21年及22H1有息负债同比增速分别为11.3%、13.2%，在20年以来扩表幅度达14%，在“三道红线”的规定范围内充分释放杠杆，22H1末公司融资成本为4.11%，较19年末下降82bp，扩表意愿强、能力突出。
　　盈利预测与投资建议。公司积极拓展、精准投资，储备优厚，规模稳健增长，当前PB（LF）估值仅0.6倍，维持公司合理价值15.15港元/股，对应22H1末0.9倍PB合理估值，维持“买入”评级。
　　风险提示。单一市场波动影响；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化等。