广发证券-绿城服务-2869.HK-优质物企深度系列（三）：品质外拓正向反馈，跨越市场周期-230115

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　　行稳致远，跨越地产周期。公司“品质服务+外拓实力”的正向反馈已经形成，外拓成绩不断突破，在房地产下行的背景下，公司独立稳健经营的履约能力、优质的服务，对以地方国资平台为代表的中小开发商具有极大的吸引力，这构成了公司外拓的基本盘，也保障了公司经营的稳健增长。与众多民营物企21H2房地产下行以来的表现不同，公司在交付、外拓、非业主增值上均实现了不俗的增速，跨越周期成长。
　　外拓王者，充沛储备保障成长基石。21年公司外拓合约面积1.2亿平米，行业内首家突破1亿平米，是绝对的外拓龙头。22H1公司在管面积3.5亿平米，合约储备面积3.7亿平米，储备丰富。20-22H1公司新增年化合同金额99亿元，未转化金额74亿元，相当于21年物管收入的95%，丰厚的储备足以保障公司未来两年20%以上的物管收入增速。22H1基础物管毛利率在疫情下小幅下滑，但公司人效持续提高，科技效能也持续释放，预计23年开始回升。
　　增值服务快速增长，科技服务进入快速成长期。在房地产下行的背景下，21H2-22H1公司非业主增值服务均取得了较好的增速，强劲的外拓实力和优质的合作伙伴助力公司穿越周期成长。22H1疫情下部分社区增值服务的收入和利润率受到不利影响，预计23年开始企稳回升。22H1公司科技服务收入2.0亿元，同比增长297%，进入爆发增长，在地产下行的背景下，公司科技服务更加凸显竞争优势。
　　盈利预测与投资建议。公司储备丰富，业绩确定性强，22H1在疫情等不利因素的影响下业绩有所承压，但公司整体的经营实力仍然雄厚，在22年低基数下预计23年将有较好的增速。预计22/23年归母净利润7.7/11.0亿元，考虑业绩增速和可比公司估值，我们给予23年25x PE估值，对应合理价值9.81港元/股，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。