广发证券-越秀地产-0123.HK-资源优势厚积薄发，市场化运营砥砺前行-221223

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　　核心观点：
　　湾区国企龙头，双股东护航稳健发展。越秀地产是一家成立近40年的广州国有房企，第一大股东越秀集团及2019年战略入股的二股东广州地铁均为广州市全资国企，合计持股比例达到55%，股权集中、大股东地位稳定。上市主体与股东、其他兄弟公司形成良性协同关系，18年起进入发展快车道，目前已成为销售规模排名第二的地方国有房企。
　　土储核心充足、拿地策略清晰，助推销售稳定增长。公司22年前11月累计销售同比增长8.3%，是头部房企中唯一一家实现年内销售正增长的公司。增长稳健主要有四个原因。一是土地储备充足、核心且集中，截止22H1公司未结算货值超过5000亿元，对应去化周期4.5年，其中90%位于核心一二线城市；二是投资态度积极，投资策略清晰，公司19年至今拿地力度超过75%，下行周期中稳定广州大本营的同时加大上海、杭州等优质市场投资力度；三是多元化拿地巩固重点市场优势，公司20年以来通过TOD等非公开渠道拿地规模占比达55%，稳定拿地力度同时保障利润水平；四是项目小盘化、开工提速，降低大体量项目依赖度，提升土储开工水平，提高“土储-销售”转化效率。
　　持续扩表助力规模增长，股东回报持续稳定。公司20年以来扩表幅度达14%，融资成本持续下行，充分的杠杆释放助力公司窗口期获取高利润土地同时压降财务费用水平，助推公司整体规模及盈利能力提升。近年来公司始终维持40%的分红比例，股东回报水平高且稳定。
　　盈利预测与投资建议。公司积极拓展、精准投资，储备优厚，规模稳健增长，当前PB（LF）估值仅0.6倍，给予公司对应22H1末0.9倍PB合理估值，合理价值15.15港元/股，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示。单一市场波动影响；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化。