群益证券（香港）-2018年1~11月大陆房地产开发与销售数据点评：房产销售继续衰退，开发投资增速稳定-181218

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        11月房产销售继续衰退，销售均价止跌回升
        2018年11月房地产销售继续降温，全国房地产销售面积为1.55  亿平米，YOY-5.1%，连续3  个月同比负增长且降幅持续扩大。本月销售面积增速主要受中小城市销售低迷拖累，30  大中城市销售面积YOY+8.4%，30  大中城市以外销售面积YOY-6.4%。累计来看，1-11  月全国房地产销售面积14.86  亿平米，同比增长1.4%。1-11  月30  大中城市累计销售面积YOY-15.8%，30  大中城市以外销售面积YOY+3.6%。
        受到销售结构变化的影响，11  月房地产销售金额YOY+8.8%，增速较10  月增加2.5  个百分点，共计1.36  万亿元；11  月房地产销售均价为8778  元/平米，环比上涨2.8%，同比上涨14.6%。累计来看，2018  年1-11  月销售金额为12.95万亿元，同比增长12.1%，增速较1-10  月继续收窄0.4  个百分点;  1-11  月房地产销售均价为8715  元/平米，YOY+10.6%，增速较上月微涨0.5  个百分点。
        开发投资增速稳定，土地购置增速放缓但新开工增速加快
        2018  年11  月单月房地产投资金额为1.08  万亿元，YOY+9.3%，增速较10月扩大1.6  个百分点。其中，本月土地购置费保持YOY+39%的高速增长，支撑了房地产投资金额整体增速；扣除土地购置费后，11  月投资金额增速YOY  仅为-0.81%。另外，随着房企加紧施工，本月施工投资情况好转，单月建筑工程投资增速同比转正，YOY+0.86%，对投资金额有正面影响。1-11  月累计房地产投资金额为11  万亿元，YOY+9.7%，增速较1-10  月持平；扣除土地购置费之后1-11月投资金额增速YOY-3.7%。
        分地区看，东部房地产开发投资体量较大，增速较快；1-11  月共投资5.9万亿元，占全国总投资金额的53.5%；1-11  月投资额YOY  +11.3%，增速较1-10月提高0.5  个百分点；中部和西部投资体量次之，1-11  月总投资额分别为2.3万亿元和2.4  万亿元，YOY  分别为+5.9%和+8.2%，增速较1-10  月均有所回落。东北区域投资额YOY+16.2%,不过绝对量值较小,仅为0.45  万亿元。
        11月土地购置面积0.34  亿平米，YOY+8%，增速略有放缓，较10  月下降4个百分点。1-11  月累计土地购置面积2.53  亿平米，YOY+14.3%，增速较1-10月下降1  个百分点。土地市场成交量仍处于高位，但热度下降。
        11  月全国房地产新开工面积为2  亿平米，YOY+21.7%，保持较快增长，增速较10  月增加7  个百分点；累计来看，1-11  月全国房地产新开工面积为19  亿平米，YOY+16.8%。房企为加速周转，开工意愿较高。
        1-11  月全国房地产销售前高后低，房价涨幅下半年来趋于平稳，预计今年销售面积或与17  年大致相当，销售金额仍有一定增长。目前看来，中央严控楼市的政策基调改变可能性不大，但融资环境将有控制地改善。我们认为房地产行业的集中度仍在显著提升之中，龙头房企在手结转资源较充足且操盘能力较强，未来2-3  年业绩增长确定性较强，因此我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中：从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水准在整个A  股市场处于低位，具备较强的安全边际,  可以进行适当的配置。我们继续推荐万科A、保利地产、中国建筑等低估值龙头个股。