群益证券（香港）-房地产行业2020年1~2月房地产开发与销售数据点评：受到疫情影响，房地产市场销售和投资大幅下行-200321

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　　2020年1-2月房地产成交量大幅下跌
　　2020年1-2月，受到疫情影响，房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为0.85亿平方米，YOY-39.9%；销售金额为0.82万亿元，YOY-35.9%。1-2月房地产销售均价为为9679.1元/平方米，YOY+6.6%，销售均价仍保持在稳健的水平。随着国内疫情得到控制，预计3月房地产销售市场活跃度将逐渐提高，目前可以看到3月第一周数据环比出现反弹。疫情影响下，全年房地产销售面临一定的压力，后续需要继续观察相关政策的变化情况。
　　开发投资、土地购置面积和新开工面积均明显下滑
　　受到疫情影响，房地产投资增速明显下滑，但3月份起有望逐步修复。2020年1-2月房地产投资金额为1.01万亿元，YOY-16.3%。分区域看，东部、东北和西部地区同比增速分别为-12.5%、-16.1%和-18.6%；中部地区由于疫情较为严重，衰退幅度较大，YOY-25.9%。
　　1-2月土地购置面积为0.1亿平方米，YOY-29.3%；由于疫情影响，土地的供应量暂时下降，后续有望修复。1-2月全国房地产新开工面积为1.04亿平方米，YOY-44.9%。工人复工率3月起开始逐渐提高，新开工有望顺势改善；全年来看，由于19年土地购置规模明显下降，今年新开工增速预计将处于低位。
　　资金面来看，虽然销售暂停对房企回款造成了比较大的负面影响，但是市场流动性的增加部分缓解了房企的资金压力。1-2月房地产开发企业到位资金2.02万亿元，YOY-17.5%。其中受到销售活动暂停的影响，来自定金和预付款的资金下降幅度较大，为5603亿元，YOY-23.9%；国内贷款4547亿元，YOY-8.6%，受益于市场流动性的增加，降幅较小；房企自筹资金6161亿元，YOY-15.4%。此外，地方政府出台的降低预售标准、允许延迟缴纳土地出让金等政策也有助于减轻房企资金链压力。
　　2020年房地产政策的主线仍是“房住不炒”；但是在当前严峻的经济环境下，房地产销售和投资都面临不小的压力；为维护房地产市场稳健发展，房地产政策有望边际改善。同时中央也在加快推进土地制度改革，农改建审批权下放有望盘活存量土地，推动产业发展，带来城乡建设机遇。在当前行业增速下降的背景下，我们预计行业集中度将进一步提升，融资能力强、资金周转快的企业有望扩大领先优势。推荐万科A、保利地产、招商蛇口等龙头个股。