克而瑞证券-中资地产债市9月回顾：宏观经济向好，地产融资收紧，估值趋于谨慎-201014

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核克而瑞证券心观点销售分化趋势明显，企业经济活力回升，警惕供给杠杆。

2020年6月以来，百城住宅价格指数中一二三线同比分化明显；中资地产债市9月回顾30大中城市中，成交面积上东部与西部累计同比先行回到零上，中西部增速差距增大。

住户部门杠杆宏观经济向好率总体可控，供给端杠杆率持续上行。

CPI分项或下行，PMI、PPI指地产融资收紧标与企业经营活动同步回暖，直接融资功能显著。

年末，融资通道收紧后，房企对销售回款的需求与对规估值趋于谨慎模保持的诉求，或将减小各能级城市间的分化差异。

克而瑞中国地克而瑞证券产债券领先指数近期短期调整。

截至2020年9中资地产债市9月回顾月30日，克而瑞中国地产债券领先指数达120.4，较1个月前下降1.36%，短期调整。

9月基础利率、期限利差和信用利差宏观经济向好均上行。

（1）9月末地产融资收紧，1Y、5Y和10Y国开债到期收益率分别较8月末分别上行0.9BP、3.8BP和13.6BP至2.8413%、3.4952%和3.7194%。

（2）9月末，10年期国开债到期收益率与1年国开债到期收益率利差较8月末上行12.7BP至估值趋于谨慎87.8BP。

（克而瑞证券3）9月，AA级地产债与AAA级地产债信用利差较8月末上行0.6BP，达151.3BP。

中资房企人民币债连续中资地产债市9月回顾两月融资流出。

（1）Wind口径9月中资房企人民币净融资额-45宏观经济向好.9亿。

（2）9月，中资房企美元债发行金额35.0亿美元，同比-13.地产融资收紧0%，环比-42.3%。

人民币债发行金额850.7亿人民币，同比3.1%、环估值趋于谨慎比-29.0%。

（3克而瑞证券）9月中资房企人民币债票息多在3%-6%，美元债票息多在6%-7%。

（中资地产债市9月回顾4）9月中资房企发行人民币、美元永续债各50亿人民币和2亿美元。

（5）新发人民币债主体AA+级以宏观经济向好上占比86.4%。

（6）前9月，发债集中度提升，房地产融资收紧企人民币加权票息下降。

（7）9月中资房企估值趋于谨慎非供应链ABS发行81.7亿。

（8）10月中资房企总偿还额为1166.0亿人民币，后续偿债高峰在明克而瑞证券年3、4月。

（9）9月彭博口径，中资房企美元债净融资106.7亿人民币，人民币债净融资额1中资地产债市9月回顾9.7亿人民币。

9宏观经济向好月人民币债交易金额上升，三成美元债估值下行。

（1）9月中资房企人民币债现券交易金额1214.1亿人民地产融资收紧币，环比上升3.1%。

（2）9月32.5%的中资房企美元债估值估值趋于谨慎下行。

9月境内2家主体违约，境内外克而瑞证券分别1、5家评级调低。

（1）中资地产债市9月回顾申万房地产一级行业债券余额违约率1.0%。

（2）9月，三盛宏业宏观经济向好与天房集团分别违约6.64亿元和20亿元。

（3）地产融资收紧境内，泛海控股被调低评级展望；境外，4家主体被调低评级（展望）。

风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险估值趋于谨慎提示）。