克而瑞证券-中资地产债市5月跟踪：境内一二级市场低迷，境外6月初多发高息券-210615

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核心观点克而瑞中国地产债券领先指数近期中期震荡。

克而瑞中国地产债券领先指数于6月10日达123.0，中期震荡；6月初，指数的买价到期收益率为7.05%，加权票息6.84%，麦考瑞久期3.05年，OAS利差647.0BP；5月末，指数调仓后，共涉及39家发行人（母公司），193只成分债券，发行金额达1000.8亿美元，市值达1019.7亿美元。

境内外利率与期限利差趋稳，中美利差中位震荡。

（1）5月末，1Y、5Y和10Y国开债到期收益率分别较4月末变动6.2BP、-5.7BP和-5.9BP至2.55%、3.23%和3.48%；在基本面数据向好、融资端收紧的情况下，预计月度时间上长端利率在3.3%的中枢震荡。

（2）同预期，5月末，10Y-1Y国开债利差较4月末下行12.1BP至93.5BP。

（3）5月末，美债期限利差在158BP；同上月、短期预计难破1.9%的压力位。

境内一二级市场量能萎缩，美元融资明显滞后。

（1）5月中资房企净融资额为-221.4亿人民币；新发人民币债主体AA+级以上占比88.5%。

（2）5月，彭博房地产行业下，中资房企美元债发行金额47.4亿美元，低基数下，同比246.6%、环比82.0%；截至6月10日，当月美元地产债发行24.6亿美元，前几月积压的融资需求先于6月初释放。

（3）5月中资房企人民币债融资主要在3%-4%，美元债票息分散。

（4）5月中资房企非供应链ABS发行43.1亿，人民币永续债10.0亿。

（5）6月需偿债712.9亿人民币；房企融资需求出现季度区间的后置，当下打新策略与二级市场高收益策略各立山头，对金融监管的方向判断、公司财务而非运营质量的研判，以及对公司到期或面临回售、赎回的个券的关注更为重要。

（6）彭博口径下，5月中资房企美元债净融资105.0亿人民币，人民币债净融资额-718.9亿人民币。

5月境内交易冷清，境外总体估值中期高位下行。

（1）5月中资房企人民币债现券交易金额897.8亿人民币，环比下降11.7%，交易趋冷。

（2）5月61.7%的中资房企美元债估值下行；禹洲、金轮天地控股个券收益率下行明显；泰禾集团、鑫苑置业、新力控股、中国恒大、花样年控股相关个券上行幅度居前。

5月境内5个券违约，6月初及5月境外16家评级调整。

（1）5月，违约个券数量上行式申万房地产一级行业债券余额违约率升至2.4%；境内无新违约主体，泰禾集团、华夏幸福、协信个券违约；境外，泛海控股个券违约。

（2）金辉资本被调增评级，蓝光发展子公司被调降评级，中国奥园、天誉置业被新增负面展望、中梁控股与正荣地产被新增正面展望。

风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示）。