克而瑞证券-中资地产债市5月跟踪：利差区间震荡，美元融资不及预期、评级多调整-210518

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克而瑞中国地产债券领先指数近期短期调整。

克而瑞中国地产债券领先指数于5月14日达124.5，中期震荡；4月末，指数的买价到期收益率为6.97%，加权票息6.85%，麦考瑞久期3.10年，OAS利差636.8BP，当前共涉及39家发行人（母公司），189只成分债券，发行金额达1004.6亿美元，市值达1019.2亿美元。

境内利率震荡，境外长端利率趋稳，境内外利差下行。

（1）4月末国开债收益率均下行，5月短端利率反弹；截至5月14日，短端收益率上行、长端下行，分别至2.5401%、3.2707%、3.5409%。

（2）同预期，4月国开债期限利差中位震荡，4月末利差较3月末上行24.8BP至105.6BP。

（3）4月末，美债期限利差扩大至160BP；长端利率与期限利差均区间震荡，短期预计难破1.9%的压力位。

境内低评级融资仍困难，预计Q2初、年末为投资时点。

（1）4月中资房企人民币净融资额237.1亿；新发人民币债主体AA+级以上占比88.5%。

（2）4月，中资房企美元债发行金额25.7亿美元，同比2624.9%，环比3.4%。

（3）4月中资房企人民币债融资主要在3%-4%，美元债票息分散。

（4）4月中资房企非供应链ABS发行33.2亿，人民币永续债23.0亿。

（5）5月需偿债547.6亿人民币，后续偿债高峰发生在Q3，该高峰的月度偿还压力不及今年年内高峰3、4月；预计2021年中资房企美元债净融资在54.1亿元，其中Q2初、年末将出现良好投资时点。

（6）彭博口径下，4月中资房企美元债净融资-380.1亿人民币，人民币债净融资额-118.9亿人民币。

4月境内交易较冷，境外总体估值中期高位震荡。

（1）4月中资房企人民币债现券交易金额1017.0亿人民币，环比下降19.1%，交易趋冷。

（2）4月54.2%的中资房企美元债估值下行；万达、绿地、建业、佳源、恒大个券在收益率下行前列；蓝光发展、华夏幸福、泰禾集团、金轮天地控股相关个券上行幅度居前。

4月境内3个券违约，5月初及4月境外22家评级调整。

（1）4月，申万房地产一级行业债券余额违约率2.2%；wind口径，境内无新违约主体，华夏幸福个券违约。

（2）天誉置业、融信中国被惠誉新增负面评级展望，蓝光发展子公司、禹洲集团、华夏幸福被惠誉调降评级，金轮天地控股被穆迪、惠誉调降评级；佳源国际控股、金科股份被穆迪新增正面评级展望，世茂集团、金科股份被标普调升评级；时代中国控股被穆迪新增评级。

风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示）。