群益证券（香港）-房地产行业2021年1~11月房地产开发与销售数据点评：单月房地产销售跌势放缓，融资环境改善-211216

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11月全国房地产销售面积1.51亿平方米，YOY-14%；销售金额为14482亿元，YOY-16.3%，销售面积和销售金额的同比跌幅分别收窄7.7个和6.3个百分点。

11月份销售均价为9597元/平方米，MOM-1.6%，YOY-2.7%。

1-11月全国房地产销售面积15.8亿平方米，YOY+4.8%；销售金额为161667亿元，YOY+8.5%。

1-11月份累计销售均价为1.02万元/平方米，YOY+3.5%。

11月份70个大中城市中新房价格下跌个数为59个，较10月份增加7个；二手房价格下跌个数为63个，较10月份减少1个。

为了缓解市场下行趋势，各地住房贷款的发放进度环比明显提升；随着信贷环境的改善，前期成交量跌幅较大城市，如北京、深圳，11月二手房成交量环比回升。

房地产投资继续下行，融资环境改善11月房地产投资金额为1.24万亿元，YOY-4.3%，连续3个月同比负增长。

1-11月房地产累计投资金额为13.7万亿元，YOY+6%，增速较上月下降了1.2个百分点。

11月房企到位资金1.68万亿元，YOY-7%，连续5个月负增长。

其中个人按揭贷款2955亿元，YOY+10.6%；定金和预收款5116亿元，YOY-16.1%；房企自筹资金6761亿元,YOY+2.1%；国内贷款1492亿元,YOY-20.6%。

11月个人按揭贷款继续增长，体现住房贷款有所放松。

为应对偿债压力，房企加紧发债和权益融资，本月自筹资金明显增加。

11月土地购置面积为0.2463亿平方米，MOM+17.6%，YOY-12.5%；土地成交价款为3109亿元，MOM+50.7%，YOY+24.2%。

1-11月累计土地购置面积为1.83亿平方米，YOY-11.2%；累计土地成交价款为14519亿元，YOY+4.5%。

11月新开工面积为1.61亿平方米，YOY-21%。

1-11月，累计新开工面积为18.3亿平方米，YOY-9.1%，同比降幅继续扩大1.4个百分点。

本月竣工面积1.15亿平米,YOY+15.4%。

1-11月累计竣工面积6.9亿平方米，YOY+16.2%。

在保交楼的监管压力下，竣工情况有望持续改善。

11月房地产销售和投资仍同比下滑，全年来看，我们认为房地产销售和投资增速全年累计值预计同比小幅增长。

为缓解市场加速下行的压力，近期房地产市场融资环境有所恢复；但是，在房地产销售未见明显起色、机构融资管控严格的情况下，高杠杆房企风险仍在持续暴露，行业兼并整合过程加速进行。

我们认为资金实力和精细化管理能力强的龙头企业有望继续提高市占率。

万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等龙头个股目前估值来到低位，待行业景气度探底后可择机布局。