群益证券（香港）-房地产行业2020年1~11月房地产开发与销售数据点评：销售增速保持高位运行，竣工端恢复-201217

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11月房地产销售面积和金额保持快速增长2020年11月，全国房地产销售面积为1.75亿平方米，MOM+8.13%，YOY+12%；销售金额为1.73万亿元，MOM+8.03%,YOY+18.6%；本月销售面积和金额继续保持较快增长。

11月房地产销售均价为为9865.5万元/平方米，MOM-0.1%，YOY+5.9%。

1-11月，全国房地产销售面积15.1亿平方米，YOY+1.3%,实现正增长；销售金额为14.9万亿元，YOY+7.2%。

销售面积和销售金额同比增速较1-10月分别提升了1.3个和1.4个百分点。

销售均价为9876.4元/平方米，YOY+5.8%。

开发投资保持较快增速、土地市场明显分化、竣工回升11月房地产投资保持较快增长，单月投资金额为1.29万亿元，MOM-1.04%，YOY+10.92%。

累计来看，1-11月房地产投资金额为12.9万亿元，YOY+6.8%，同比增速较上月扩大0.5个百分点。

11月房企到位资金共1.8万亿元，MOM+8%,YOY+17.2%。

来自定金和预收款，个人按揭贷款的资金分别为6097亿元和2671亿元，YOY分别为+14.6%和+18.3%。

房企自筹资金6621亿元,YOY+20%；国内贷款1878亿元,YOY+8.9%。

由于多数房企面临降杠杆压力，整体土地市场热度继续下降。

11月土地购置面积为0.28亿平方米，MOM+1.9%，YOY-15.6%；土地成交价款为2504亿元，MOM-7.1%，YOY+22.8%。

目前土地市场出现明显分化，优质地块溢价率仍较高，而非热点地块的流拍率上升，根据克尔瑞数据，11月重点监测城市土地流拍率提升至13%。

1-11月，累计土地成交价款和土地购置面积YOY分别+16.1%和-5.2%。

11月新开工面积为2.04亿平方米，MOM-1.3%,YOY+4.1%，新开工面积继续维持在高位。

本月竣工面积0.99亿平方米，MOM+25.7%，YOY+3.1%，竣工进度明显加快。

由于前三季度房企竣工进度较慢，预计四季度竣工量将快速增长。

1-11月，累计新开工面积YOY-2%，累计竣工面积YOY-7%，同比降幅分别较1-10月收窄0.6和1.9个百分点。

“三道红线”政策要求房企降杠杆，并将最高有息负债规模增速控制在15%，从投资端控制行业增速，预计对房地产行业产生较大影响。

销售方面，由于债务指标较差的企业需要快速回款，该类企业将加大促销力度，年末房地产销售增速预计将继续高位运行。

拿地方面，土地市场预计出现分化，房企拿地将更集中于购买力较强的都市圈热点城市。

随着市场增速放缓，行业竞争加剧，企业间并购将会增加；资金实力和品牌竞争力强的龙头企业有望继续提高市占率。

推荐万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等龙头个股。