群益证券（香港）-2022年1~2月房地产行业开发与销售数据点评：房地产销售持续下滑，投资未见好转-220318

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1-2月全国房地产销售面积1.57亿平方米，YOY-9.6%；销售金额为15459亿元，YOY-19.3%，销售同比大幅下滑。

1-2月份销售均价为9844.6元/平方米，MOM+3.5%，YOY-10.7%。

2月份70个大中城市中，新房价格下跌个数为40个，较1月份增加1个；二手房价格下跌个数为57个，较1月份增加2个。

目前房地产市场仍然弱势运行，虽然许多地方的贷款和购房政策已经有所松动，但整体来看，购房者对房地产的信心尚未修复。

1-2月房地产投资金额为1.45万亿元，YOY+3.7%，我们认为主要是在建工程投资增加；而新开工、土地购置资料均出现明显下降，显示出房地产投资端尚未好转。

1-2月土地购置面积为0.08亿平方米，YOY-42.3%；土地成交价款为369亿元，YOY-26.7%。

由于销售情况不佳，目前房企拿地仍比较谨慎。

1-2月新开工面积为1.50亿平方米，YOY-12.2%。

由于2019年起房企拿地量逐年下滑，新开工资料于2021年开始出现负增长，预计今年新开工资料仍将会继续走弱。

1-2月竣工面积1.22亿平方米,YOY-9.8%，在保交楼的监管压力下，预计今年竣工将维持正增长。

1-2月房企到位资金2.5万亿元，YOY-17.7%，同比降幅较大。

其中，由于销售情况不佳，销售回款明显下降，个人按揭贷款到位4124亿元，YOY-16.9%；定金和预收款8027亿元，YOY-27%。

房企自筹资金7757亿元，YOY-6.2%；国内贷款4105亿元，YOY-21.1%，由于房地产行业目前存在较大的风险，新增贷款难度较大近期房地产市场下行压力显著。

考虑到全年经济“稳增长”的目标，防止房地产行业过快下滑，近期多个部门发声，以期稳定市场信心。

如央行提出新增贷款要适度增长；银保监提出有序开展并购贷款，重点支持优质企业兼并收购困难房企优质项目；财政部也提到今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

目前政策面持续好转，但房地产市场见底仍需要一个过程。

房企今年仍面临较大的偿债压力，暴雷隐患犹存，行业仍需时间来出清风险，重建信心。

我们预计一季度房地产投资和销售在高基期下将出现负增长，全年增长承压。

在房地产销售未见明显起色的情况下，高杠杆房企风险仍在持续暴露，行业兼并整合过程加速进行。

我们认为资金实力和精细化管理能力强的龙头企业有望继续提高市占率。

万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等龙头个股目前估值来到低位，可择机布局。