群益证券（香港）-房地产行业2021年1~7月房地产开发与销售数据点评：销售数据走弱，投资维持正增长-210817

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单月房地产销售增速转负7月全国房地产销售面积1.3亿平方米，YOY-8.5%；销售金额为13499亿元，YOY-7.1%。

本月销售数据明显下滑。

7月份销售均价为1.04万元/平方米，MOM+3.06%，YOY+1.59%。

1-7月全国房地产销售面积10.2亿平方米，YOY+21.5%；销售金额为106430亿元，YOY+30.7%。

1-7月份累计销售均价为1.05万元/平方米，YOY+7.6%。

7月70大中城市中新房房价上涨城市数量为51个，环比减少4个；二手房房价上涨城市数量为41个，环比减少7个。

近期热点城市调控继续升级，并且考虑到后期基期抬升，我们预计今年销售增速将为前高后低的走势。

开发投资维持增长、资金链仍旧偏紧7月房地产投资金额为1.27万亿元，YOY+1.4%。

1-7月房地产累计投资金额为8.5万亿元，YOY+12.7%。

7月房企到位资金1.6万亿元，YOY-7%，今年首次出现负增长。

本月来自定金和预收款5773亿元，YOY-9.2%；个人按揭贷款2598亿元，YOY-13%，体现出销售端转弱。

房企自筹资金5380亿元,YOY+5.5%；国内贷款1937亿元,YOY-17%，连续5个月负增长，房企融资仍旧受限。

7月土地购置面积为0.17亿平方米，MOM-33.6%,YOY+2.9%；土地成交价款为1313亿元，MOM-30%，YOY-2.5%。

1-7月累计土地购置面积为0.88亿平方米，YOY-9.3%；累计土地成交价款为5121亿元，YOY-4.8%。

由于集中供地规则或有调整，目前二轮供地时间推迟，土地投资节奏短期或受影响。

7月新开工面积为1.77亿平方米，YOY-21.5%。

1-7月，累计新开工面积为11.9亿平方米，YOY-0.9%，累计增速转负。

由于前期土地购置面积减少，我们预计未来开工强度处于下降通道。

本月竣工面积0.53亿平方米,YOY+25.7%。

1-7月累计竣工面积4.18亿平方米，YOY+25.7%。

我们预计未来竣工增速将保持较快增长。

由于限购继续升级、涉房融资持续严控，房地产市场呈现降温趋势。

从全年来看，我们认为房地产销售和投资增速将呈现前高后低的走势，全年仍有望实现正增长。

市场增速放缓过程中，前期杠杆率较高、经营水平不佳的企业违约情况预计增加，行业兼并整合过程将加速进行，资金实力和精细化管理能力强的龙头企业有望继续提高市占率。

推荐万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等龙头个股。