群益证券（香港）-2018年1~5月大陆房地产开发与销售数据点评：开发投资稳增长、新开工和房产销售增速回升-180614

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        一、二线市场平稳，三四线城市销售回暖
        2018  年5  月全国房地产销售面积和销售金额分别为1.42  亿平米和1.26  万亿元，YOY  分别为+8%和+21%，增速较4  月分别提高12  个百分点和15  个百分点；5  月房地产销售均价为8832  元/平米，环比上涨0.6%，同比上涨11.7%。5  月30大中城市销售面积1306  万平米，YOY-13.6%,衰退幅度较4  月继续收窄5  个百分点，30  大中城市以外区域销售面积1.29  亿平方，YOY+10.8%,增速较4  月大幅回升13  个百分点，超出市场预期。
        累计来看，2018  年1-5  月全国房地产销售面积和销售金额分别为5.64  亿平米和4.88  万亿元，同比分别增长2.9%和11.8%，增速较1-4  月分别提升1.6  个百分点和2.8  个百分点;  1-5  月房地产销售均价为8647  元/平米，YOY+8.6%。2018年前五个个月地产销售总体维持稳定正增长，销售金额增速高于面积增速，符合我们判断，我们认为在房地产调控政策以及货币政策的指引下，国家对抑制房价上涨态度坚决，同时17  年销售基期的相对垫高、随个人房贷政策日益收紧、前期需求的大量释放以及调控政策的边际效应递增等因素的影响下，整体房地产市场销售面积规模将难以大幅增长，全年销售情况或将呈现前高后低的态势，销售面积增速或将维持低速增长，而销售金额增速将高于销售面积增速。
        开发投资增速稳定增长，新开工和土地购置增速回升
        2018  年5  月单月房地产投资金额为1.08  万亿元，YOY+9.8%，单月增速环比微降0.4  个百分点；1-5  月累计房地产投资金额为4.14  万亿元，YOY+10.2%，增速较1-4  月微降0.1  个百分点，保持稳定，投资增长仍主要由东部和中部区域贡献。1-5  月东部和中部地区房地产开发投资YOY  分别为+11.3%和+13.3%，东北区域投资额YOY+20%,不过绝对量值较小。5  月单月全国房地产新开工面积为2.04  亿平米，YOY+20.5%，增速快速回升，较4  月提升18  个百分点，累计来看，1-5  月全国房地产新开工面积为7.2  亿平米，YOY+10.8%，增速较去年全年提高3.8  个百分点。我们判断目前国家政策对房地产市场调控及货币政策的基调仍偏谨慎，前5  月开发投资和新开工仍维持较高增速，略超我们预期。
        5  月土地购置面积0.23  亿平米，YOY+13.6%,1-5  月累计土地购置面积0.77亿平米，YOY+2.1%，呈低速增长，对比17  年下半年各房地产企业拿地力度的加强，2018  年上半年各房企补充土地储备热度略有下降。
        我们判断2018  年上半年房地产销售仍将维持正增长，但目前热点城市调控政策无松动迹象，后续货币政策日益收紧，迭加自去年底至今房地产市场需求的持续消耗，预计下半年房地产市场销售将面临一定压力，全年销售情况将出现前高后低的态势，销售面积或与17  年大致相当，销售金额仍有一定增长空间。纵观整个房地产板块，我们认为房地产行业的集中度仍在显著提升之中，龙头企业的销售和结转额将继续保持稳定增长，业绩确定性较强，同时土地资源获取更加积极，因此我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中：一方面，从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水准在整个A  股市场处于低位，具备较强的安全边际，可以进行适当的配置。我们继续推荐万科A、保利地产、中国建筑等低估值龙头个股。