中信建投-房地产行业深度：房地产新发展模式展望系列二，新加坡凯德集团，开发投管有机联动，资产管理能力卓著-230222

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　　核心观点
　　凯德集团代表了新加坡房地产企业发展的先进模式，已形成“地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式，对于中国房企新发展模式有高度借鉴意义。作为不动产投资管理平台的凯德投资（CLI），由基金管理（私募基金与上市基金打通地产资管链条）、旅宿管理（80%以上的旅宿单位为轻资产运营）、资本管理（年度资本循环目标为30亿新币）驱动发展。凯德中国信托（CLCT）与凯德人民币私募基金则聚焦中国市场发展，其运营和资本管理能力优秀卓越。
　　凯德集团已形成“地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式。凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，由新加坡国资公司淡马锡控股，业务聚焦房地产投资管理和地产开发，投资组合遍及全球40多个国家的260多个城市。历经多年实践探索，2021年凯德集团进行业务重组，形成两个实体，即凯德投资（CLI，上市的房地产投资管理业务）和凯德地产（CLD，由淡马锡控股的凯腾控股私有化的开发业务），实现“一个凯德”的有机发展。
　　凯德投资由基金管理、旅宿管理、资本管理驱动发展。凯德投资主要开展费用收入相关业务（FRB）和房地产投资业务（REIB），其中费用收入相关业务由基金管理、旅宿管理、物业管理三项构成，房地产投资业务依靠优秀的资本管理实现增长。1）基金管理：截至2022年三季度末，凯德投资的资产管理规模（AUM）约为1300亿新币，房地产基金管理规模（FUM）约860亿新币（目标于2024年达到1000亿新币）；旗下有6支REITs和商业信托，以及遍及亚太、欧洲和美国的约30支私募基金。私募基金与上市基金协同，打通地产资管链条。2022年前三季度实现基金管理收入3.4亿新币，同比增长16.1%。2）旅宿管理：截至2022年三季度末，凯德旗下运营和在建的旅宿物业单位超过15.5万个单位（目标于2023年年底超过16万个），其中超过80%的单位为轻资产运营。2022年前三季度凯德投资实现旅宿管理收入1.9亿新币，同比增长48.4%。3）资本管理：2022年前三季度凯德投资剥离资产共24亿新币，其中86%由凯德投资表内剥离至上市基金与私募基金，通过资本循环形成新的基金管理规模。凯德投资为自身设定每年30亿新币的资本循环目标，以推动投资组合的优化。
　　凯德在中国通过丰富的投资工具覆盖多元化资产。截至2022年三季度末，凯德投资在中国的资产管理规模为460亿新元，聚焦5大核心城市群布局200多个物业。上市基金凯德中国信托（CLCT）投资于11个零售物业、5个产业园区、4个物流园区；2022年凯德在中国成功募集了三支境内人民币私募基金，完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购。
　　风险提示：经济下行风险、行业竞争风险、地缘政治风险等。