中信建投-华润置地-1109.HK-销售拿地超越行业，商业租金有望重拾升势-230113

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　　核心观点
　　公司2022年销售表现大幅好于行业，得益于长期深耕基本面具备坚实基础的主流城市，全年全口径销售排名第4名，较2021年上升4位。拿地保持高强度，全年拿地金额占销售金额比重达54.1%，较2021年提升5.8个百分点，所拿项目基本位于主流城市。公司2022年在减租影响下依然实现租金收入的同比持平，体现出强大的运营实力，我们认为2023年公司租金收入将显著回升。2023年公司销售表现和商业租金修复将推动公司业绩估值双升。
　　事件
　　公司12月实现销售金额495.9亿元，实现销售面积270.3万平。2022年投资物业累计实现租金收入183.9亿元。
　　简评
　　销售表现大幅好于行业。得益于公司长期深耕基本面具备坚实基础的主流城市，公司2022年全年销售表现大幅好于行业平均水平，自6月以来单月销售金额持续保持正增长。2022年公司实现销售金额3013.1亿元，同比减少4.6%，而top100房企销售降幅为-42%，公司表现大幅好于行业。公司2022年的销售金额增速在主流房企中排名第4，在销售规模前十房企中排名第1。公司2022年销售金额排名行业第4，较2021年提升4名。
　　拿地保持高强度，大额收并购开启。公司2022年1-11月累计全口径拿地金额1361.9亿元，同比增长4.1%，拿地金额占销售金额比重达到54.1%，分别较2021年、2020年提升5.8个百分点、提升4.8个百分点，拿地处于扩张区间。公司全年拿地基本全部位于主流城市，其中拿地金额前5的城市包括北京（290亿）、深圳（218亿）、成都（142亿）、厦门（65亿）、苏州（64亿），优质的项目布局将为公司未来销售成长奠定坚实基础。此外，公司于12月底披露拟斥资124亿元收购华夏幸福南京大校场项目、武汉长江中心项目、武汉中北路项目，三个项目均位于南京和武汉的核心地段，其中两个项目带有购物中心业态，公司在补充优质土储的同时得以发挥和扩大自身商业运营管理方面的优势。
　　勇担社会责任，大额减租下租金表现依然不俗。由于疫情的冲击，公司勇担社会责任，旗下商业地产项目在2022年累计减租24.9亿元。公司全年实现租金收入183.9亿元，同比增长0.3%，若加回减免的租金，则全年实现租金收入208.8亿元，同比增长13.9%。随着2023年疫情和减租的影响消退，我们认为公司租金收入有望实现显著回升。
　　维持买入评级和目标价47.6港元不变。我们预测公司2022~2024年核心EPS为3.83/4.42/4.76元。我们认为公司作为央企龙头，安全性高且业务具备成长性，自持商业收入复苏空间较大，维持买入评级和目标价47.6港元不变。
　　风险分析
　　1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险。
　　2、疫情出现反复：下半年以来，全国多地疫情多发，呈现出传播隐匿性强、多点散发的特点，房地产行业的销售严重依赖线下场景，施工进度受疫情影响较大，疫情多次反复可能导致销售、结转不及预期。
　　3、租金收入不及预期：疫情防疫政策虽已放开，但是疫情的扩散仍将短期造成购物中心客流下降，使得零售额及租金表现不佳。