中信建投-越秀地产-0123.HK-销售表现优异，多元拿地成果丰硕-230110

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　　核心观点
　　2022年公司销售增速达到9%，排名位居规模房企第一，并继续保持广州市场第一的地位；拿地持续聚焦广州、杭州、上海等重点城市，并保持57.6%的较高拿地强度；成功获取杭州勾庄和广州琶洲南的两个TOD项目，TOD模式成功向广州市外进行拓展。伴随需求政策放松，我们强烈看好公司在2023年的市占率提升和业绩持续增长。
　　事件
　　公司公布2022年经营数据，2022年实现合同销售金额1250.3亿元，同比上升8.6%，占2022年1235亿元销售目标的101.2%。
　　简评
　　销售逆势增长，增速排名规模房企第一。越秀地产2022年实现合同销售金额1250.3亿元，同比上升8.6%，超额完成年初制定的1235亿元销售目标。公司销售表现大幅领先同业，8.6%的销售金额增速在TOP30的规模房企中排名第一，并显著优于百强房企平均-42%的增速水平；2022年公司销售排名行业第16名，较2021年大幅提升21名，实现行业下行期的弯道超车。根据克而瑞数据，2022年公司继续为广州销售排名第一的房企，销售金额达658.4亿元，领先第二名近203.1亿元，广州市场的持续深耕继续为公司稳固销售基本盘。
　　拿地保持高强度，TOD模式全国化拓展成果初现。凭借包括公开市场拿地、TOD模式、城市运营、国企合作等在内的多元化拿地方式，公司继续保持较高的拿地强度，全年拿地总金额为720.1亿元，拿地强度为57.6%，与2021年基本持平。在保持广州市场优势地位的同时，公司加大在全国其他重点城市的布局力度，2022年广州继续为公司投资力度最大的城市，全年拿地金额为283亿元；2022年公司在广州以外城市的拿地金额为437亿元，占比60.7%，较2021年提升5.9个百分点，其中杭州（149亿元）、上海（95亿元）为公司拿地金额排名第二、第三的城市。2022年公司成功取得杭州勾庄TOD项目并向母公司收购广州琶洲南TOD项目，TOD模式首次成功向广州市外拓展。
　　维持买入评级，目标价上调至14.89港元。我们预测2022-2024年公司核心EPS分别为1.45/1.61/1.78元。公司是2022年销售增速最高的规模房企、在广州市场拥有龙头地位、全国范围内的多元化增储带来较大发展潜力，按照2023年业绩，仍然给予8x市盈率不变，目标价由13.44港元上调至14.89港元（人民币比港币按照1:1.156计算）。
　　风险分析
　　1）业绩方面，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期。公司前期拿地强度较高，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）公司TOD模式的全国化拓展，可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻。