中信建投-建发国际集团-1908.HK-2022年销售数据点评：销售排名进入前十，拿地强度保持高位-230104

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　　事件
　　公司公布2022年经营数据，全年实现权益销售面积610万方，同比下降10.7%，实现权益销售金额1215亿元，同比下降6.6%。
　　简评
　　销售增速位列行业第二，销售规模进入行业前十。公司2022年全年实现权益销售面积610万方，同比下降10.7%，实现权益销售金额1215亿元，同比下降6.6%，但是从全口径来看，根据克而瑞数据，公司全年实现销售金额1703亿元，同比仅下降0.5%，四季度销售同比转正，实现销售金额702亿元，同比增长49.1%。全年销售增速位列行业第二名，销售规模排名从2021年的第21位上升至第10位，公司凭借其布局优势和产品优势，在行业下行周期实现了弯道超车。权益比例方面，2022年为71.3%，相较上年下降4.7个百分点，公司通过适度增加合作分散了风险。
　　保持高强度拿地，聚焦核心城市。根据克而瑞数据，2022年公司于公开市场拿地695亿元，拿地强度40.8%，相较去年下降24个百分点，但仍保持高位。从布局来看，68.0%位于一二线城市，32.0%位于三四线城市，同时公司持续加码海西大本营和长三角区域，两地占比分别为53.8%和33.4%，较2021年分别增加20个百分点和1.5个百分点。从城市来看，2022年按面积计拿地前三的城市为漳州、上海、厦门，按金额计拿地前三的城市为厦门、上海、北京。
　　维持买入评级，目标价上调至36.88港元。我们预测2022-2024年公司EPS分别为3.09/4.08/4.98元，三年CAGR为31.2%。公司作为地方龙头国企，具备信用优势、拿地优势、销售优势，未来将在行业格局优化的浪潮中稳步前进，维持买入评级。按照2023年业绩，仍然给予8x市盈率不变，目标价由26.73港元上调至36.88港元（人民币比港币按照1:1.13计算）。
　　风险提示：1）业绩方面，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，或许存在减值风险。2）销售方面，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）布局方面，公司拿地布局集中于海西区域，尤其是福建省，尽管作为公司大本营，公司以其优质的产品和品牌认知度具备本土优势，但过于依赖单一市场会使得风险无法分散。后续需持续关注福建市场情况。4）目标价方面，当前目标价按照2023年业绩增速32.1%，8x市盈率计算，如前所述，在疫情和市场下行的影响下，业绩存在无法实现的风险，在悲观情况下，如果业绩增速仅有20%，市盈率给予折价按照6x计算，则对应目标价为25.14港元，在中性情况下，则如正文所述，业绩增速为32.1%，按照可比公司估值给予8x市盈率，则对应目标价为36.88港元，在乐观情况下，由于公司结算资源充足，如能实现40%的增速，仍然给予8x市盈率，则对应目标价为39.11港元。