中信建投-11月统计局房地产行业数据点评：各项指标再度承压，政策仍有发力空间-221216

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　　国家统计局公布2022年11月房地产市场运行情况。11月单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为10071万平方米、9918亿元、7910万平方米，同比增速分别为-33.3%、-19.9%、-50.8%，前值分别为-23.2%、-16.0%、-35.1%。
　　销售降幅扩大，需求端政策仍值得期待。11月商品房销售面积增速为-33.3%，降幅较10月扩大10.0个百分点。我们认为，7月网传停工停贷事件造成单月出现28.9%的较大降幅后，市场原有的复苏趋势被打断；而随后8月下旬的降息、9月底中央多部门发布的包括阶段性首套房贷定向降息、首套个人公积金利率下调、退还换购住房个税在内的政策，带动了8-9月份销售降幅的收窄；十一黄金周期间市场持续修复，假期后销售动能有所减弱，10-11月市场在底部区域震荡；房企往往在年底加大推盘力度，伴随政策调控维持在较为宽松状态，市场销售有望在12月出现修复。
　　到位资金降幅扩大，行业融资能力正待恢复。11月到位资金增速为-35.4%，降幅较10月扩大9.4个百分点。国内贷款与自筹资金的降幅扩大，表明房企在获取银行开发贷、发债方面的难度有所加大；10-11月定金及预收款、个人按揭降幅的再度扩大，表示房企回款端随销售震荡而承压。
　　投资降幅扩大，土地市场仍显低迷。11月单月投资、土地购置、新开工降幅、竣工降幅均有所扩大。我们认为，市场销售短期内难以看到快速恢复，房企普遍保持谨慎投资的态度，土地市场回暖尚需较长时日；后续月份新开工在拿地放缓的背景下，难言在短期内恢复增长，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。
　　三大核心指标预测：我们预测2023年销售面积、新开工面积、开发投资的增速为-10%、-20%、-7%。
　　看好房企行业集中度提升、商业及物管业务价值重估。近期供给端利好政策频出，需求端政策有望在“一城一策”下进一步释放，房地产市场将进入减量高质量发展期，绩优龙头将利用这一历史机遇持续快速发展，市占率进一步提升，我们推荐A股：万科A、保利发展、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团，港股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园。后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复，我们推荐A股：新城控股、招商蛇口，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云。我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。