中信建投-房地产开发行业深度：房地产股权融资放开，行业涅槃重生-221204

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　　此次股权融资放开意味着上市房企可获资本金补充，风险企业流动性风险大幅降低，优质企业有望进一步做大做强，有助于行业完成保交楼使命。继“第一支箭”信贷端支持房地产、“第二支箭”发债端支持民营房企之后，11月28日“第三支箭”房地产股权融资正式放开。房地产行业股权再融资政策大致四年一周期。其中，2006-2009、2014-2017为相对宽松期，2010-2013、2018-2022为相对收紧期。距离当前时点较近的一单成功发行的定增，是在2016年9月由金科股份完成，以及同年完成发行的首开股份定增；2017年及之后A股地产再融资以发行股份购买资产及其配套融资为主，以2019年完成发行的大悦城、上海临港，和2020年的合肥城建为代表。
　　此次股权融资调整优化主要体现在放开并购重组及配套融资、非公开方式再融资、H股再融资，按历史经验看从发布预案到完成上市耗时平均约为12个月。按照发行类型来看，发行股份购买资产及配套融资、定增（含H股增发）、配股、可转债、可交债等均被允许。不过，房企IPO、GDR发行尚未提及，未来可继续关注。发行股份购买资产及配套融资、定增这两种再融资方式流程大致相同，但不同上市主体增发耗时不同，历史上看从发布预案到完成上市耗时平均约为12个月。我们统计了2014年以来A股房地产上市公司增发的事件，初始预案公告日至发审委/并购重组委通过日历时2.2~25.4个月不等，中位数为7.6个月；初始预案公告日至上市公告日历时3.9~32.4个月不等，中位数为12.0个月。
　　建议关注再融资两条主线：1、集团拥有较多房地产或土地资产的上市国有房企，包括中交地产、南国置业、信达地产、南山控股、招商蛇口、城建发展、中华企业、上海临港、上实发展、华发股份等；2、估值较低的绩优房地产公司：万科A、保利发展、金地集团、新城控股、建发股份等。
　　风险分析
　　风险主要体现在融资规模、融资流程、融资可能性三方面。
　　1.房企股权再融资规模可能受限。针对满足条件的房企，其股权再融资规模可能受监管机构新规约束，导致融资量无法满足资金用途。
　　2.股权再融资流程推进可能推迟。针对房企股权再融资的流程推进可能因监管审查流程的增加而推迟，影响房企的再融资资金使用效率。
　　3.股权再融资可能失败。当前房地产行业仍处于深度调整，资金对房地产的偏好有所下降，可能导致想要再融资的房企募资出现一定困难。