中信建投-贝壳~W-2423.HK-2022年三季报点评：单季首度出现盈利转正，降本增效成效明显-221202

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　　事件
　　贝壳发布2022年三季报，2022年第三季度公司实现营业收入176亿元，同比下降2.8%；实现归母净利润7.2亿元，2021年同期净亏损为17.7亿元；经调整后净利润为19.0亿元，2021年同期净亏损为8.9亿元。
　　简评
　　收入增长超预期，单季度净利润扭亏为盈。公司2022年三季度实现收入176亿元，同比下降2.8%，高于先前165-170亿元的预期。收入的下降主要来自于成交额的持续下滑：1.公司三季度的总GTV为7371亿元，同比下降11.3%；2.公司综合佣金率达到2.39%，同比提升21bp。三季度公司归母净利润由去年同期的-17.7亿元转为7.2亿元，归母净利润扭亏为盈主要得益于公司降本增效的措施：1.2022年三季度毛利率为27.0%，较2021年同期提升11.8个百分点；2.公司三费占比（营销费用、管理费用、研发费用）为27.2%，较去年同期仅小幅增长1.5个百分点，其中公司自身的三费占比均有明显降低，销售管理率提升则主要由于圣都的并表。
　　二手房业务持续复苏，新房佣金率有所提升。三季度公司实现总GTV 7371亿元，同比下降11.3%，其中存量房交易额达到4490亿元，同比增长18.7%，表现大幅好于市场；新房交易额达到2615亿元，同比下降36.2%。从佣金率来看，二手房净佣金率为1.60%，保持平稳；新房的佣金率为2.98%，较去年同期增长23个百分点，主要是由于开发商在市场下行期房企对分销的依赖程度加深。
　　家装家居业务持续推进，北京达到单季度盈亏平衡。三季度，贝壳家装家居业务实现收入超18亿元，同比增长超过40%，环比增长34%；其中公司重点试点发展城市北京被窝三季度实现单季度盈亏平衡。
　　下调盈利预测，维持买入评级。考虑到四季度点状疫情对公司经营的影响，我们下调公司2022-2024年归母净利润预测-16.7/19.9/34.5亿元，对应每股EPS为-0.44/0.52/0.91元，维持买入评级。
　　风险分析
　　1.二手房及新房交易修复可能不及预期。尽管当前政策发力明显，但当前政策主要针对房企融资端修复，反映到销售端仍需时日；除此之外，四季度我国疫情呈现多点爆发的态势，对成都、广州、北京等多个城市房屋交易造成负面影响，房屋成交不及预期可能仍将导致公司业绩承压；
　　2.新兴业务发展可能不及预期。公司二季度并表圣都家装，后续将依靠家装业务打开第二增长曲线。公司二季度才开始整合圣都家装，后续存在整合效果不及预期的风险，尽管公司在北京的家装业务试点已经达到盈亏平衡，但家装业务并非完全标准化的业务，也存在多地复制效果不及预期的风险。