中信建投-10月统计局房地产行业数据点评：销售投资再度承压，政策空间进一步打开-221115

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　　国家统计局公布2022年10月房地产市场运行情况。10月单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为9757万平方米、10386亿元、8955万平方米，同比增速分别为-23.2%、-16.0%、-35.1%，前值分别为-16.2%、-12.1%、-44.4%。
　　销售降幅再度扩大，政策释放仍可期待。10月商品房销售面积增速为-23.2%，降幅较9月扩大7.0个百分点。我们认为，8月下旬的降息、9月底中央多部门出台的定向降息、公积金利率下调、个税退还等政策，驱动了8月直到十一假期销售的边际修复；假期后销售动能有所减弱，市场在底部区域震荡。近期包括支持民企债券融资、房地产新政16条、规范保函置换预售监管资金在内的多项利好政策，重点在供给端对房企融资进行支持；杭州时隔五年回归“认房不认贷”，“一城一策”下高能级城市后续在限购、限贷等核心调控政策的进一步放松可期，有望推动地产需求与供给的同步修复。
　　房企融资改善，回款端到位资金承压。10月到位资金增速为-26.0%，降幅较9月扩大4.7个百分点。国内贷款与自筹资金的降幅收窄，表明房企在获取银行开发贷、发债方面更加通畅；定金及预收款、个人按揭降幅的再度扩大，表示房企回款端随销售震荡而承压。
　　投资降幅再度扩大，土地市场仍显低迷。10月单月新开工降幅继续收窄，投资、土地购置、竣工降幅有所扩大。土地购置面积单月同比下降49.7%，降幅仍较大。我们认为，后续月份新开工在拿地放缓的背景下，难言在短期内恢复增长，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。
　　三大核心指标预测：我们预测2023年销售面积、新开工面积、开发投资的增速为-10%、-20%、-10%。
　　看好地产板块持续表现，建议关注三高房企。10月销售、到位资金、投资指标降幅均再度扩大，近期供给端利好政策频出，需求端政策有望在“一城一策”下进一步释放，并刺激市场销售回暖。在此过程中，我们继续看好三高房企：高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。推荐A股：保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、华发股份、金地集团、万科A、新城控股；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、中国金茂。另外，我们看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。