中信建投-华润置地-1109.HK-10月经营数据点评：销售持续修复，疫情防控政策优化带动商业复苏-221113

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　　事件
　　公司发布10月经营数据，全口径合同销售额274.7亿元，同比增长36.8%，销售面积122.4万平方米，同比下降3.2%，1-10月累计租金收入151.0亿元，同比增长1.1%。
　　简评
　　10月销售持续修复。10月份单月合同销售额274.7亿元，同比增长36.8%，同比增速连续第5个月为正，销售面积122.4万平方米，同比下降3.2%。2022年1-10月份公司累计合同销售金额2295.3亿元，同比下降8.3%，同比降幅相比上月收窄3.9个百分点，销售面积1045.4万平方米，同比下降27.4%，同比降幅相比上月收窄2.3个百分点，其中，华东、华中大区1-10月累计销售金额同比增长25.2%和5.9%，率先实现同比回正。在地方房地产放松政策实质推进和防控政策优化的背景下，公司全年销售金额有望同比回正。
　　拿地积极，聚焦核心城市。据克而瑞数据，2022年1-10月公司新增拿地金额964.7亿，新增土地建面704.7万平，均位居百强房企第二位，新增货值2190.5亿元，位居百强房企第一位，拿地强度达到42.0%。公司拓展聚焦核心城市，1-10月份在22城集中土拍中拿地593.4亿元，占总拿地金额的61.5%，充分的投资强度和聚焦核心城市的拓展方式为公司未来销售提供保障。
　　防控政策优化，自持商业收入复苏空间较大。疫情防控政策进一步优化，突出精准、科学防控，取消判断“次密接”、“中风险区”等概念，最大限度减少管控人员。公司持有大量经营性不动产，防控政策优化一方面降低隔离管控概率，使得商场、写字楼等业态开放时间增加，减少租金减免；另一方面，随着人员流动限制措施减少，消费有望复苏。公司1-10月租金收入151.0亿元，同比增长1.1%，其中减免租金20.4亿元，扣除租金减免影响的租金收入同比增长14.7%，防控政策优化可以给公司商业收入带来较大的复苏空间。
　　维持买入评级和目标价47.6港元不变。我们预测公司2022~2024年核心净利润为273.3/315.3/339.1亿元，对应2022~2024年EPS为3.83/4.42/4.76元。我们认为公司作为央企龙头，安全性高且业务具备成长性，自持商业收入复苏空间较大，维持买入评级和目标价47.6港元不变。
　　风险提示：销售及结转不及预期；疫情出现反复；租金收入不及预期。