中信建投-龙湖集团-0960.HK-融资再获支持，机构化管理起航-221111

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　　简评
　　融资再获支持，财务安全垫进一步提高。11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向，公司作为优质民营房企的代表，融资再获支持。公司继续保持境内外的全投资级评级，年内已无到期债务，此外，公司公告将提前赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，下一笔美元债到期已至2027年，公司于10月31日及11月1日共提前偿还85.5亿港元银团贷款，再次彰显其资金实力。拓宽融资渠道同时积极偿还债务，公司财务安全垫进一步提高。
　　三季度销售同比转正，行业排名稳步提升。2022年前三季度公司实现合同销售金额1455.6亿元，同比下降27.9%，优于百强房企整体的销售降幅45.8%；下半年以来公司销售表现持续向好，Q3单季度公司实现合同销售金额597.5亿元，同比提升0.8%。前三季度公司销售排名行业第8，相较2021年全年排名提升2位，实现行业下行期的弯道超车。
　　拿地节奏稳定，聚焦高能级城市。公司维持稳定的拿地节奏、持续补充货源，1-9月均存在拿地动作，前三季度拿地总金额为350.9亿元，以金额衡量的拿地强度为24.1%。公司投资更加聚焦销售去化表现较好的高能级城市，前三季度在一、二线城市的拿地金额占比分别为18.3%、77.2%，拿地金额排名前三的城市为杭州（98.3亿元）、合肥（50.5亿元）、北京（48.7亿元），三城拿地金额占比合计达56.3%。
　　机构化管理起航，新任管理层信心满满。10月底公司发布公告，由陈序平先生接任吴亚军女士的董事会主席职位，陈先生于2008年加入公司，项目履历丰富。新一届管理层上任标志着公司机构化管理正式起航，且管理层对公司的未来发展具有清晰的规划，对公司充满信心。未来公司将有望在机构化、专业化的管理下，取得稳健持续的成长。
　　下调盈利预测，维持买入评级。公司结算受疫情影响有所下滑，旗下商场租金受到一定影响，我们下调公司的盈利预测，2022-2024年的EPS分别为3.75/3.99/4.30元（原预测为4.70/5.62/6.58元），参照可比公司估值，给予公司2022年6倍的PE估值倍数，对应目标价24.37港元。公司是优质民营房企的代表，三季度销售实现同比回正；公司持续在高能级城市补充优质土储，同时随着经营性物业逐渐进入成熟期，将对公司业绩形成重大支撑，我们认为公司在多航道业务支撑下，未来极具成长性，维持买入评级。
　　风险提示：
　　业绩方面，公司的项目施工进度可能受到疫情的影响，拥有较高毛利率的项目结算可能不及预期，导致全年结算毛利率的下行；此外，房地产市场目前仍处于底部区间，公司开发物业的存货存在一定的减值压力，可能对全年的业绩产生一定影响。
　　经营方面，当前购房者预期未得到根本性改善，未来房价上涨空间可能有限，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力；此外，当前疫情时有发生，可能会对公司旗下的商场运营产生不利影响，继而影响公司投资物业的租金收入。