华泰证券-专题研究：融资渠道收紧对房企的影响-190726

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        核心观点
        5  月份以来，各监管部门对非标、美元债、ABS  等融资渠道进行规范，抑制违规融资的行为。由于房企融资渠道的不同导致房企受到的冲击和影响程度不尽相同，房企行为的分化将带来市场对房企的信用定价的分化。对于融资能力强的优质企业现金仍然较为充裕，具有继续扩张的能力；而债务负担较重、融资结构不合理的房企资金链承压，内生性现金流变得格外重要，我们重点从自有资金充裕性、拿地支出是否可控、潜在存货及土储变现能力三个角度对房企的偿债能力进行分析。
        房地产行业融资政策整体收紧
        伴随着银保监会对信托公司进行窗口指导，规范为房企违规融资的行为；发改委约束房企发行境外债券只能用于置换中长期境外债务；银保监会规范  ABS  融资，严禁虚假交易，对房企违规融资的行为的监管逐步落向实处，导致房地产各融资渠道整体处于政策收紧的状态。
        关注地产债到期压力、不同房企受到的冲击和影响不尽相同
        今年下半年是境内地产债的到期高峰，建议关注地产债的到期压力。融资行为规范将导致房企融资能力分化加剧。前期对于非标、美元债、ABS  融资的依赖度高的房企面临的冲击更大，而银行信贷资源充足，融资以银行信贷为主的房企受到的影响较为有限。
        重点关注花式融资企业的偿债能力
        我们重点从自有资金充裕性、拿地支出是否可控、潜在存货及土储变现能力三个角度对房企的偿债能力进行分析。自有资金是企业偿债的基础保障，现金较为充裕的房企的资金周转的压力相对更小；拿地支出是企业重要的资本开支，企业的拿地策略影响其后续的融资压力；提高内生性造血能力、加快销售回款是债务滚动的关键，可重点关注房企后续具体的推盘计划、销售回款对房企偿债和投资支出的覆盖能力。
        房企信用利差或将分化
        由于房企融资渠道的不同导致房企受到的冲击和影响程度不尽相同，房企行为的分化将带来市场对房企的信用资质的分化。叠加包商事件之后对风险偏好的提高，最近中低评级地产行业信用利差已经出现走扩的迹象。对于地产企业在融资收紧下的行为，需要综合进行精细化研究，对于前期融资渠道规范性一般的企业，收到影响会比较多，此时关注企业的内生现金流和在手资源变得尤为重要。
        风险提示：房地产融资环境收紧带来的再融资压力、房企经营风格存在不确定性、非并表项目未纳入考虑范围。