华泰证券-汇率破七，房企美元债影响几何？-190806

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　　核心观点
　　8 月 5 日，人民币离岸和在岸汇率双双“破 7”。人民币汇率贬值或将带来房企融资成本的上升。特别的，由于今年境外融资环境相对宽松，地产行业对美元债融资的依赖度较高。从长期来看，汇率波动对依赖美元债融资的企业可能产生一定的冲击，但由于多数房企美元债短期到期压力较小，汇率对企业短期的影响相对有限。后续，在融资环境上，我们建议密切关注中美双方谈判情况、对人民币走势进行跟踪分析；在企业层面上，对美元债融资占比较高的企业，建议具体分析企业过往对汇率风险的对冲情况以及未来美元债的再融资情况。
　　房地产行业对美元债融资依赖度提高
　　由于部分房企境内融资难度较大，且 7 月份以前，境外债融资环境相对宽松，美元债融资成本出现下降，导致 2019 年地产美元债发行放量，2019 年 1-7月地产美元债总计发行 588 亿美元，发行金额几乎与去年全年持平。未来一年，地产美元债到期金额总计 222 亿美元。由于人民币贬值的因素，将导致房企的融资成本出现上升，需要重点分析对美元债融资依赖度高的房企。
　　部分房企面临融资成本上升的冲击
　　汇率的波动性加大，让对美元债依赖度高的房企，面临利率及汇率的双重围困。近期，房地产企业融资愈发吃紧，并迎来还债高峰期，房企的刚性融资需求增加。一方面，人民币汇率波动性增加将导致境内投资者对汇率风险补偿的要求增加，或将带来房企再融资成本的上升；另一方面，如果房企用人民币偿还美元债，将导致存量美元债实际融资成本的上升。
　　关注对美元债依赖度较高的房企
　　美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率息息相关。在 2018 年克而瑞销售排名前五十名的房企中，美元债占有息债务较多的分别是建业、龙光、旭辉、时代、奥园，从长期来看，汇率波动对上述企业可能产生一定的冲击。但由于多数房企美元债一年以内的到期量较小，汇率波动对企业短期的影响相对有限。我们对房企背后暗藏的汇率风险进行定量分析，分别按照人民币对美元汇率 6.5 及 7 进行测算，考虑 1 年以内到期的美元债，汇率贬值将导致企业以人民币计价的有息债务增加 1%以内，整体影响较为有限。
　　密切跟踪企业融资策略融资环境
　　在融资策略上，并非所有房企的美元债融资成本都会跟随汇率波动明显飙高，也有部分房企对外币借款提前做了汇率掉期处理，以降低汇兑损失。建议对美元债融资占比较高的企业，具体分析企业过往对汇率风险的对冲情况以及未来美元债的再融资情况。在融资环境上，我们建议密切关注中美双方谈判情况、外汇储备变化、结售汇、跨境资本流动数据等，对人民币走势进行跟踪分析。
　　风险提示：中美关系超预期恶化、房企流动性压力