新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-210923

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今日焦點:新鴻基(0016HK–$96.1)料其12大商場第三季營業額和人流分別升15%及20%企業消息/報告簡評樓市監管風險及不確定性增加事件—本港地產股近期成為市場焦點，主因消息指本港發展商獲告知，北京不再願意容忍壟斷行為，“這是一種範式轉變”，並要求香港發展商為解決房屋供應問題作出積極貢獻。

可能的行動和我們的觀點:供給側改革(從(i)加快農地轉化、(ii)填海、(iii)提高地積比等方面增加土地供應)將較有可能。

我們認為增加供應和提供更多公營房屋(目前的目標是私營/公營為3/7)將是解決住房問題的關鍵解決方案之一。

預計將有更多農地捐贈以增加中期住房供應。

事實上，新世界發展(0017HK-HK$30.95)、恆基兆業(0012HK-HK$29.55)及新鴻基(0016HK-HK$96.1)於過去幾年增有捐贈或以極低價錢出租農地(新世界捐贈300萬平方尺農地(恆基地產以港幣1元借出43萬平方尺農地7年，新鴻基以港幣1元借出30萬平方尺8年等)。

而恆基、新鴻基、新世界發展的農地儲備約為4,400萬平方尺/3,000萬平方尺/1,600萬平方尺)。

擁有最多農地儲備的恆基地產受到的影響最大。

然而，農地轉化、填海等的規劃建設等至少需要五年時間。

如果中央政府希望在短期內控制房價，則可能會有更多的監管指引，本港地產行業的政策風險正在升溫。

中國實行的價格控制(“指導價格”和“價格上限”)將不太可能於香港實行。

因為對(1)房地產市場(拖低售價和銷量)、(2)金融體系、(3)投資者信心(4)香港作為自由市場的金融中心的地位，均有不利影響。

另外，亦可能會重新引入空置稅，和徵收房產稅。

隨著監管風險的增加以及房地產市場前景趨不明朗，我們預計發展商將減少在香港的物業發展業務。

雖然香港地產股的估值處於接近歷史低位（~0.4倍）水平，但從之前多個行業監管的經驗來看，我們認為地產股將在較長時間內繼續跑輸大市。

新鴻基料其12大商場第三季營業額和人流分別升15%及20%，我們料其表現可延續至第四季，主因(1)第二期消費券將派發，(2)傳統消費旺季，此外，我們料新鴻基有望跑贏同業，主因(1)擁有最多的土地儲備（約5年開發），(2)平衡收入來源(物業銷售/投資物業分別佔約54%/30%)，(3)低槓桿，(4)內地的投資物業組合面積可由2020年的1,350萬平方尺增加至2024年的~2,500萬平方尺。

(李錦明)。