华泰证券-地产ABS信用分析要点解析-191029

《华泰证券-地产ABS信用分析要点解析-191029（21页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华泰证券-地产ABS信用分析要点解析-191029（21页）.pdf（21页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　核心观点
　　对地产ABS的信用分析，从企业资质、基础资产、产品结构三个维度进行，针对不同的产品类型有不同的侧重点。购房尾款ABS分析兼顾主体资质与底层资产质量；供应链ABS分析以主体信用分析为主；物业费ABS、CMBS及类REITS产品分析有相似之处，均需关注底层物业的质量及合同质量；三者的差别之处是，物业费ABS的现金流存在较强的不确定性，更关注交易结构中增信主体的信用情况，CMBS兼顾主体与底层资产质量，类REITS产品的风险隔离效果更好，对底层资产质量的关注度更高。
　　房地产ABS产品形式多样、具有不同的风险收益特征
　　资产证券化以未来的现金流为基础资产，通过构造出不同类型的产品，达到盘活发行人存量流动性差的优质资产，拓宽融资渠道的效果。同时，资产证券化形式多样的产品特征，可以满足不同投资者的风险收益要求。房地产企业涉及的ABS按照基础资产分类可分为五种类型，分别是以应收账款为基础资产的供应链ABS和购房尾款ABS，以指定物业的未来收入为基础产的物业收费权ABS、CMBS及类REITS。
　　从企业资质、基础资产、产品结构三个维度对地产ABS进行信用分析
　　房企资质影响基础资产质量及主体增信效果，资质好的房地产企业，其入池的基础资产质量相对更高，现金流保障性更强，为底层资产提供的增信效果更好。在确定基础资产的合规性的前提下，对基础资产的质量、分散度及现金流覆盖能力进行考察。对产品结构，考察风险隔离效果、信用增级措施、产品分级情况及现金归集方式。
　　购房尾款ABS分析兼顾主体资质与底层资产质量
　　主体信用资质影响销售回款被截流的概率、产品能否产生符合入池标准的基础资产以及产品担保的效果。对基础资产定性与定量分析相结合，定性地对底层贷款质量从贷款类型、期限分布、贷款集中度几个方面进行分析，定量地结合历史的违约率，对底层资产进行压力测试。在产品结构上，关注增信措施及资金归集方式。
　　供应链ABS分析以主体信用分析为主
　　由于供应链ABS基础资产难以确认真实性、资产处置价值未知，对基础资产的分析处于次要的地位。因此，房企的偿债能力是供应链ABS信用分析重要的考量因素；在交易结构方面，关注现金的归集及直接债务人与房企之间的关系。
　　物业费ABS、CMBS及类REITS产品分析有相似之处
　　在对三者进行信用分析时，均需关注底层物业的质量及合同质量。物业类型、物业区域分布、物业周边环境、物业建成时间是影响产品现金流的重要因素。三者的差别之处是，物业费ABS的现金流存在较强的不确定性，更关注交易结构中提供第三方担保、差额补足的主体信用情况；CMBS兼顾主体与底层资产质量；类REITS产品的风险隔离效果更好，对底层资产质量的关注度更高。
　　风险提示：房地产企业自身信用风险、信息披露不完整。