中达证券-房地产行业内地房地产周度观察：二线城市成增长主力，去化周期环比下降-191110

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　　数据要点：
　　本周，44个主要城市新房成交量环比上周下降19%，同比上升1%。广州和深圳环比上周分别下降42%和上升40%。44城2019年累计成交量同比上升13%（上周为13%），一、二、三线城市分别上升15%、30%及下降1%。宁波、芜湖、成都和福州2019年累计交易量分别上升约98%、85%、72%和67%。
　　截至11月7日，14个主要城市的可售面积（库存）环比上周平均下降0%，同比上升12%；平均去化周期10.2个月（上周为11.1个月），环比上周平均下降10%。深圳和东营的去化周期分别由上周的9.7个月和12.0个月变动至7.1个月和9.3个月，分别环比上周下降27%和22%。
　　本周，15个主要城市的二手房交易量环比上周下降12%，同比上升4%。无锡和扬州环比上周分别下降51%和34%。15城2019年累计交易量同比上升11%（上周为11%）。厦门、成都和南京2019年分别累计同比上升141%、37%和31%。
　　本周观点：
　　2019年累计交易量增速近期小幅上升，主要系开发商普遍加大促销力度。然而，各城市的表现明显分化。成都、福州、宁波等核心城市较东营、江门、扬州等非核心城市表现更佳。尽管政府对楼市调控仍然较严，但基本面良好的核心城市交易量仍在上升。同时，同一都市圈中的不同城市也表现出了明显分化。
　　另外，库存数据有所下降，当前10.2个月的去化周期已接近12个月的临界值。我们预计销售均价或将有所下调，开发商将维持当前土储水平。
　　投资建议:
　　近期房企普遍加大销售力度，整体市场销售出现快速增长。二线城市成为增长的主力，热点二线城市如福州、成都、宁波、珠海等年初至今累计同比增速远超全国平均，符合我们对于行业成长性将向二线城市转移的判断。总体而言，经历了九月及十月的密集促销后，开发商全年销售目标完成的压力不大，预计全年房企销售仍将在去年基础上稳健增长。当前处于政策的平静期，各地积极通过人才落户政策吸引外来人口落户，因此调控政策对房地产板块估值影响将不大。另一方面，近期中美贸易摩擦出现明显缓和，带动人民币明显升值，因此内房股的估值压力将得到明显的边际改善。
　　风险提示：调控政策存在一定不确定性；房价或出现一定波动。