中达证券-新世界发展-0017.HK-跟踪报告：多元拓储稳步推进，资金优势助力发展-220411

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营业收入保持平稳，盈利能力有所提升。

新世界发展2022财年上半年实现营收355.7亿港元（同比持平），核心净利润39.0亿港元（同比+4.8%）。

分业务看，保险及建筑业务为公司收入规模的稳定做出了贡献，1HFY2022收入占比分别同比提升6.3pct、4.2pct。

期内公司开发业务营收下降9.7%，主要系2019及2020财年公司香港物业推盘较少、内地销售相对平稳，带动当前交付规模偏小；2021财年公司推盘力度明显加大，预计柏傲庄等项目畅旺的销售将为未来两年公司收入的增长提供有力支撑。

盈利能力方面，期内深圳太子湾等高毛利项目结算等带动公司毛利率同比提升2.1pct至28.3%，各类降本增效措施带动SG&A/财务费用率分别下降0.5/0.8pct，带动公司盈利能力进一步提升。

多元拓储稳步推进，防疫措施放宽、消费券发放提振投资物业收入。

突出的资金优势和资源禀赋使公司在当前环境下能够从容拓储：期内公司成功于深圳、广州收购3个项目，总规划建面约86.7万平方米；同时农地转换稳步推进，截至3月末农地转换应占楼面面积超600万平方尺（其中200万平方尺将于2023及2024财年计入土储），公司位于北部都会区辐射区域的1500万平方尺的农地将使公司持续受益于区域发展。

投资物业方面，2022财年上半年，突出的品牌力和独特的运营模式驱动K11销售额继续领先整体零售市场，香港、内地K11销售额分别同比提升21%、39%。

近期香港新增确诊人数快速下降、防疫措施有所放宽，同时新一轮消费券已开始发放，将有望进一步提振公司旗下商场的经营收入；另外3月K11宣布进入内地轻资产管理市场、预计2023年底将新增10个项目，有望驱动公司经常性收入的增长、提升公司业绩的稳定性。

杠杆水平保持稳健，融资成本继续下降。

公司经营较为稳健，当前环境下具备显著的资金优势。

财务杠杆方面，公司净负债率持续维持相对健康，2022财年上半年约41.3%；债务结构方面，公司较大规模长期债务将于一年内到期、同时现金总额2020财年后有所下滑，共同导致公司现金短债比较2021财年末下降0.7倍至0.9倍。

不过，公司融资渠道仍相对畅通、融资成本亦较2021财年末下降41bps至2.52%，资金优势将支持公司的持续稳定经营。

维持“买入”评级，目标价43.9港元。

考虑到香港及内地疫情防控的不确定性，我们下调公司2022年核心EPS预测6.4%，2022-24年核心EPS分别为港币2.95元/3.70元/3.73元，核心净利同比增长7.5%/25.6%/0.8%。

考虑到市场情绪及公司在融资等方面的优势，给予NAV折让50%，下调目标价4.7%至43.9港元，对应2022年14.9倍PE，较现价空间达37.5%（最新股价为2022年4月8日收盘价）。

风险提示：调控政策存在一定不确定性；公司销售结算或出现一定波动。