中达证券-内地房地产行业周度观察：商品房均价下滑成因几何？-220421

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2021年来，全国商品房累计销售均价持续下滑。

全国商品房销售额与销售面积同比增速之差2021年起持续收窄、2022年前2月/前3月商品房累计销售额同比增速分别低于累计销售面积同比增速9.7pct/8.9pct，实际反映出房价的下行。

2021年以来，全国商品房累计销售均价持续下滑，由2021年前2月的11030元/平持续下降至2022Q1的9552元/平、目前与2020年前5月均价水平相若，2022年前2月及前3月累计销售均价同比降幅分别达到10.7%、10.4%。

业态构成：非住商品房价格下降拖累整体价格增速。

统计局口径的商品房销售中包含住宅、办公楼及商业营业用房，其中2021Q1均价最低的住宅销售面积占比同比下降2.8pct至91.1%，业态构成的变动实际对商品房价格构成了支持；然而，非住业态商品房价格的下降拖累了整体销售均价的增速，三类商品房2022Q1均价分别同比下滑8.6%/16.6%/8.8%。

非住宅商品房价格的下行受需求端影响更大，供给端百城商服用地成交建面有所下降（2013/2021年：11.3亿平/3.9亿平），但需求端偏弱仍对办公楼等价格带来了压力：央行企业家问卷显示经营景气指数由2021Q2的59.6%持续降至2022Q1的53.3%。

区域结构：商品住宅均价破万省份累计销售面积占比同比下降5.2pct。

以2022Q1累计商品住宅销售均价为划分，均价破万的8省2021年来累计销售面积占比快速下降（2021Q1/2022Q1：32.6%/27.4%），同时均价不足6000元/平的5省占比有所提升（2021Q1/2022Q1：15.5%/17.8%）。

多重因素导致了区域销售面积占比的变化：1）房企布局多位于高房价省市：高房价省市多为龙头房企布局较多的区域，如2021Q4多个信用风险暴露的房企重仓广东、影响当地商品住宅供应及购房者信心，广东在房价破万8省中2021年商品住宅成交面积降幅最大、累计增速最早转负。

2）集中供地项目建设偏慢影响高房价省市商品房供应：年内相当部分项目由开发能力较弱的平台公司获取，克而瑞数据显示截至2022年2月9日仅21%的2021年集中供地项目已开工。

3）核心城市疫情散发影响高房价省市线下销售：2021年来多个房价较高的一二线城市出现散发疫情，而房价偏低省份疫情多集中于商品房市场规模较小的边境城市。

价格变动：24省均价同比下行，区域、城市分化加剧。

在居民收入预期波动、房企优先保障现金流的背景下，房价下降的情况确实存在，2022Q131省中10省商品住宅累计均价高于2020年、仅7省累计均价同比提升。

各区域间房价分化加剧，与2020年末相比，房价较低的青海、云南、吉林、广西、甘肃降幅超过10%，同时上海、浙江、北京等均价较高的省市2022Q1商品住宅累计均价涨幅最大；城市维度上，2021年7月以来多个弱二线及三四线城市采取了限制房价下跌的举措，同时多数重点城市房价仍高于2020年末（2022年3月70大中城市中56城新建商品住宅价格高于2020年末）。

短期来看，政策改善下深圳、上海等核心城市二手房已出现筑底迹象，如深圳接近参考价成交房源占比近月小幅回落、上海二手住宅价格2021年11月起回升，但疫情扰动可能为市场复苏增添不确定性；长期来看，部分区域房价的压力更缘于产业发展和人口流动的趋势，区域、城市间房价的分化态势或将延续。

风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。