中达证券-新世界发展-0017.HK-首次覆盖报告：综合开发能力出众，特色运营创造价值-210624

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当前，市场对经营稳健、拥有出色商业运营能力的房企更为青睐，在此环境下，我们认为公司具备显著优势：1）综合开发能力出众，助力多元拓储：在片区综合开发诉求提升的趋势下，行业稀缺的综合开发和运营能力已成功助力公司获取核心城市的优质项目，如深圳太子湾、广州汉溪长隆综合体等。

2）商业运营独具特色，K11加速开幕提升业绩稳定性：公司旗下商业K11具备独特的文化特色，未来数年K11项目的加速开幕亦有望进一步提升经常性收入，对公司业绩的稳定性提供支持。

另外，随着内地及香港疫苗接种稳步推进、香港经济复苏，公司投资物业将有所受益，优质资产的价值也有望迎来重估。

出色运营拓宽拿地渠道，拓储渠道更趋多元。

公司具备丰富的综合开发经验和产业资源，公司也藉此成功拓宽了拿地渠道，如与其他房企及机构合作开发综合体项目、与地方政府开展战略合作（于广州获取教育地块并引入国际学校资源）、积极参与广深旧改（约180万方可开发土地尚未纳入土储）等。

香港地区方面，除公开招标外，公司亦通过旧楼收购、转化农地等方式补充土地储备。

丰富的拓储模式将对公司的业绩的稳健增长提供支撑。

充裕优质土储保障增长，布局聚焦重点区域。

公司内地土储充裕，2021财年中期土储614万方（2020财年内地销售面积80万方）；布局则多位于一线及佛山、杭州、宁波等强二线城市，2020财年末核心一二线土储楼面面积占比达87.1%。

都市圈方面，大湾区为公司重点布局区域，土储楼面面积占比达44.4%，且多位于深广佛等重点城市。

公司在香港的土储和农地总量亦较为充裕，2021财年中期土储935万尺、应占农地土地总面积1646万尺（2020财年香港应占销售额131亿港元）。

充裕的优质土储将为公司的发展提供保障。

K11加速开幕在即，提升业绩稳定性。

K11独具特色的品牌力为其带来了出色的业绩表现：2020年下半年，香港零售业总销货价值和香港K11销售额分别同比-13%/+56%、内地社会消费品零售总额和内地K11商场销售额分别同比+2%/+35%。

公司当前已开业K11项目14个、另有24个K11项目将于2021-25财年开业，K11的加速开幕将支持公司经常性收入的增长，提升业绩稳定性。

首次覆盖给予“买入”评级，目标价46.1港元。

预测公司2021-2023财年核心EPS分别为港币2.79元、3.15元、3.70元，核心净利同比增长7.7%、12.8%、17.4%。

考虑到公司综合开发及运营能力出众，当前内地及香港疫苗接种稳步推进、通关预期提升亦有望提振公司资产价格表现，给予NAV折让40%，目标价46.1港元，对应2021年16.5倍PE，较现价空间达13%。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。