新华汇富-汇富快讯：香港及中国市场日报-211005

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今日焦點:新世界發展(0017HK–HK$32.6)–物業銷售前景趨黯淡，但投資物業為長期增長驅動因素企業消息/報告簡評新世界發展(0017HK–HK$32.6)–全年業績公佈事件業績穩定，財務狀況亦改善。

新世界發展於21財年的收入為682.33億港元，同比增長16%，淨利亦升6.9%至11.72億港元。

21財年的毛利率/淨利率為28%/1.7%(20財年的毛利率/淨利率為33.8%/1.9%)。

淨負債比率下降6%至35.6%（1H20為41.6%），整體融資成本從20財年的4.05%下降至21財年的2.76%。

土地儲備豐富，房地產開發交付面積亦充足。

新世界發展在香港擁有938萬平方尺的土地儲備，同時亦有1,637萬平方尺的農地，而在中國，則擁有約569萬平方米的土地儲備。

管理層預計，於2022財年至2024財年，於香港可完成340萬平方尺的物業開發，而中國於22財年亦可完成超過120萬平方米的物業開發。

投資物業增長強勁，但物業銷售將更為保守。

目前公司擁有17個K11投資物業項目，建築面積為1,356,000平方米，管理層預計K11項目的數量/建築面積於26財年可達到40/2,925,700平方米(增長135%/116%)，而來自經常性收入貢獻則可提高到24財年的超過50%(21財年為39%)，同時，目標為於2021年至2025年的租金年均複合增長率可達20%。

21財年香港/中國的合同銷售額為424億港元/人民幣202億元，均超過全年目標（21財年香港的目標為200億港元），然而，管理部門僅預計，香港及中國於22財年的合同銷售額為100億港元/200億元人民幣，而22財年出售非核心業務的金額則有望達80-100億港元。

(21財年為180億港元)我們的觀點-公司的長期發展仍良好，我們喜歡公司積極擴大經常性收入貢獻的業務模式，但短期房地產銷售仍面臨不確定性，中國/香港物業銷售佔整體收入的21.7%和11.4%(合計33.1%)，(1)預期中國的物業銷售利潤率及銷售額下降(信貸緊縮和競爭激烈)，(2)香港房地具更高的政策風險(均價和銷量可能承壓)，（3）柏傲莊項目的延遲，（4）潛在的農地捐贈，我們對房地產開發業務並不樂觀。

目前股份交易價格約為0.37倍市賬率/10.6倍FY22E市盈率，低於3年平均水平的0.47倍/12.4倍，估值不高。

另外，公司亦積極回購股份。

不過，投資者關注施政報告發布(於6/10)，行業的不確定性和政策風險較高，我們將保持謹慎。

(李錦明)。