城市测量师行-房地产行业长租公寓季度动态：政策、行业、个案面面观-211008

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近期政策动态国家层面加大保障性租赁住房建设支持力度，持续推进保障性租赁住房工作。

①加强住房租赁市场主体管理。

严格经营范围登记，开业报告和备案，以及从业人员管理。

发改委：◆保障性租赁住房以不超过70平方米小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

目的推进人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。

◆2022专项债投向租赁住房领域。

通知称，其目的在于充分发挥专项债在推动有效投资中的作用和效益，争取明年专项债券早发行、早使用、及早形成实物工作量，促进投资稳定增长。

通知提出，禁投领域方面，不安排用于租赁住房建设以外的土地储备，不安排一般房地产项目、不安排产业项目，不安排楼堂管所项目。

聚焦政府主导、早晚都要干、有一定收益的基础设施和公共服务项目，会同有关部门加强专项债券项目储备。

国务院：◆增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。

人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

此前更强调闲置厂房，而现在将商业办公用房也纳入改革范围，有助于房企商办物业去库存资源。

从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

针对租赁企业的减税，力度相对大，对于实际拉动作用具有较强支持性。

◆加快保障性租赁住房发展。

国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

提出小户型、科学租金定价，加快发展保障性租赁住房。

通过政府给予的优惠政策，为市场主体注入新动力，或将调动实体企业主动提供及出让自持房源，多渠道补充市场供应，由政府推动住房保障，转变为政府、企业和社会力量共同促进。

◆发布《全国深化“放管服”改革着力培育和激发市场主体活力电视电话会议重点任务分工方案》明确了五方面25项重点任务。

要增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

通过降低租赁住房税负，缓解住房矛盾，逐步提高保障水平，织密织牢社会保障“安全网”。

住建部：◆我国住房保障体系完成顶层设计。

住建部有关负责人表示，我国住房保障体系完成顶层设计，明确包含了三种住房：①公租房②保障性租赁住房③共有产权住房。

集中式租赁住房首次明确适用工程建设标准，将在工程建设标准方面为集中式租赁住房设计、施工、验收等提供依据。

住建部首次明确集中式租赁住房建设标准，有效解决了由于国家标准不明确，地方相关部门缺乏审批依据或对审批的把握尺度不一的问题。

◆严控城市更新大拆大建，确保住房租赁市场供需平稳。

避免大拆大建导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难，同时对租金涨幅做出硬性要求，住房租金年度涨幅不超过5%。

全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”成功发行，本次专项计划优先级证券评级为AAA，期限18年，发行规模4亿元。

该专项计划发行时获得银行、公募基金等投资人踊跃认购。

本期产品优先级票面利率3.35%，创今年以来不动产资产证券化产品新低，创公租房资产证券化产品有史以来最低。

地方层面各地监管工作也在持续推进，持续保障租赁权益，着力构建超大城市租赁宜居生活。