新华汇富-汇富快讯：香港及中国市场日报-220214

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今日焦點:內房行業更新–商品房預售資金鬆綁政策出台企業消息/報告簡評中海外(688HK–HK$24.85)–年內股價升35%，優於同業，為我們行業首選股之一事件(a)：內地商品房預售資金鬆綁政策出台，允許開發商動用預售資金。

預售資金監管額度由地方政府及建設成本等決定。

資金將按建設進度發放，而銀行與當地的建設部門將會進行監督核對。

事件(b)：中國幾間大型國有資產管理公司開始參與風險房企重組。

消息指金融監管機構近期要求中國華融資產、中國信達等參與(1)問題開發商的重組紓困工作，(2)，收購其地產項目等。

事件(c)：根據貝殼數據，內地103個重點城市的首套房貸款利率為5.56%，較12月下降8個基點。

我們的觀點–內房行業近期出現更多積極信號，但流動性問題仍然是主要關注重點。

鬆綁預售資金有助緩解開發商的短期壓力((1)償還貸款，(2)支付予供應商和員工，(3)緩解資金壓力))，同時國有資產管理公司參與風險房企重組亦對問題房企有利。

不過，由於2022年的開發商到期債務總額近1萬元億人民幣，加上目前行業的合同銷售表現仍疲軟。

我們料市場可能需要更多利好政策來支持(1)買家的信心，(2)房地產市場情緒。

我們認為預售資金放鬆的正面影響不大。

由於需要在保護購房者和緩解開發商信貸風險之間取得平衡，我們認為地方政府不會大幅放鬆，實際可增加的流動性或有限(銷售疲軟)，正面影響心理多於實際。

我們仍然認為國有企業比非國有企業更有優勢。

中國海外發展(688HK)將是我們的行業首選之一。

物業發展業務的利潤率有望進一步提升(按管理層表示，2H21收購的土地成本比~20%，要求為~12%)，投資物業業務亦是一增長點(商業物業的建築面積於1H21到FY23E將有~120%的增長)，公司亦是擁有較高信貸評級及低槓桿的房企之一(槓桿比率為36%，同業形平均60%+)。

年內股價升~35%，高於同業平均~4.5%的升幅。

該股票的交易價格為5.1倍22E市盈率（3年平均約5.4倍）或0.6倍市淨率（3年平均約0.7倍），股息收益率5.8%，估值仍合理，維持長倉。

(李錦明)。