新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220209

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今日焦點:內房行業更新–春節期間新房銷售面積同比下降51%企業消息/報告簡評華潤置地(1109HK–HK$38.2)–國企背景而且具豐富併購資源，為我們行業首選股之一事件(a)-根據中指研究院數據，春節期間(1/31-2/6)，重點監測城市的新房銷售面積同比下降51%。

上海為表現最好的城市，同比增長646%，主要受惠於(1)1月份的月度供應量創歷史新高(+15,000套，環比增長59%/同比增長97%)，(2)更快的放貸審批。

不過深圳卻沒有任何成交，而廣州的成交面積亦同比跌85%。

事件(b)-根據克而瑞數據，今年1月百強房地產開發商的新房銷售額約為5,250億元人民幣，同比-39.7%/環比-46%。

銷售面積方面，1月的29個重點城市銷售面積為1,429萬平方米，同比下降46%。

一線城市銷售面積為285萬平方米，同比-38%/環比-21%，二三線城市銷售面積為1,143萬平方米，同比47%/環比-41%。

我們的觀點–內地近期發出明確信號，以緩解房地產市場的壓力，當中包括(1)於1月時將5年期貸款優惠利率下調5個基點(從4.65%降至4.6%)，(2)起草新規則以允許開發商動用預售資金，(3)購買不良房地產資產的貸款將不計入“三條紅線”。

與此同時，陷入困境的開發商正在加速出售資產項目。

我們認為這些舉措有助於解決短期流動性問題，但持續低迷的銷售表現將限制開發商的資金流入。

我們預計2月份的銷售仍具較大較力，主因(1)春節效應，(2)市場對內房流動性的擔憂，(3)COVID-19疫情反覆，(4)市場缺乏信心。

另外，十三屆全國人大五中全會(3月5日開始)或提供政策指引，我們料3月份的銷售數據將更為關鍵。

內房股中，我們偏好國有企業主因(1)更健康的財務狀況，(2)更好的品牌，(3)在補充土地儲備方面的靈活性更大。

於1月時，華潤置地(1109HK)與招商銀行(3968HK–HK$67.8)簽署《併購融資戰略合作協議》，招商銀行將向華潤置地授予200億元人民幣併購融資額度(於21年6月的現金水平為948億元人民幣，槓桿比率~37%)，以支持併購活動。

華潤置地為我們的行業首選股之一主因(1)具充足的土地儲備(土儲近5,988萬平方米，足夠2-3年的銷售)，(2)具充足投資物業組合(公司經營54個商場，總建築面積約650萬平方米，預計FY25E將增加到100多個商場，總建築面積約1,245萬平方米)，(3)管理層目標未來可實現兩位數的盈利增長。

該股票的交易價格為7.4倍22E市盈率（3年平均約8倍）或0.9倍市淨率（3年平均約1.1倍），股息收益率4.9%，估值不高。

年內股價升16%，高於同業平均~3%的升幅，維持長倉(李錦明)。