城市测量师行-房地产行业存量市场：2021社会租赁住房、长租公寓市场-220125

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社会租赁住房市场年度社会租赁住房市场整体情况从2021年全市社会租赁住房市场的挂牌情况看，月度挂牌量的高位出现在4月、总量达到超过3.4万套。

来到年中，全市社会租赁房源的挂牌量持续在低位徘徊，6~9月份的挂牌量都在2.5万套以下的较低水平。

而进入四季度，挂牌量呈现出翘尾的走势、11、12月的挂牌量均逼近3万套的年初水平。

总体来看，2021全年的社会租赁住房月均挂牌量约在2.7万余套、相较2020年的月均挂牌量下降约30%。

从挂牌房源的租金均价来看，全年呈现出逐月小幅上涨的态势，1月份的挂牌均价在8,469元/月、为年内的最低位。

11、12月份的挂牌均价已经逼近9,900元/月的水平、达到年内最高位。

至此，年底挂牌租金均价较年初要上涨约16%。

从社会租赁住房的成交情况来看，全年最高点出现在4月份、春节后的租赁需求呈现明显增长，这也与当月租赁挂牌供应大幅放量有关，当月租赁成交总量约在1.7万套。

全年各月份租赁成交量波动较大，除春节后催生的换租需求外，高校毕业季带来的租赁需求接力入市，体现在5、6两个月成交量持续处在年内较高位、总量均达到1万套左右的水平。

进入四季度，全市租赁需求趋于减弱，尽管挂牌供应量出现翘尾，但成交量则呈现逐月走低的态势，12月份的成交总量仅在4,700套左右、为年内第二低位。

2021年，全市月度社会房源租赁平均成交量约为8,816套、同比2020年的月度均值要下降约36%。

从成交均价来看，虽各月走势出现波动、但整体呈现出上扬的态势，全年租赁成交均价约为8,753元/月、相较2020年上涨约8.42%。

从年度社会租赁住房的热门板块的情况来看，租赁挂牌量排名前十的板块基本与2020年差别不大，其中仅浦东世博板块、嘉定主城区板块是新上榜的板块。

陆家嘴滨江板块依旧以明显的优势排行首位，挂牌套数同比2020年减少约30%、挂牌租金均价同比上涨约14.6%。

作为传统的二手住房交易大区，金桥板块的租赁挂牌供应排名上升3个名次至第二位，挂牌套数同比减少约15%、降幅明显小于全市平均水平，挂牌租金均价同比上涨约13.6%。

此外，古美罗阳、周康和嘉定主城区几个外围成熟的居住型板块，挂牌量的排名均呈现上升态势、同比2020年的降幅均在20%左右、也都小于全市水平，主要是由于外围地区的新房市场经过多年的发展，使得存量市场上可供租赁的次新房源量逐年看涨。

从租赁成交的板块排行来看，前十的板块与挂牌情况完全一致、仅顺位略有不同。

陆家嘴滨江板块的租赁成交量持续位列第一、同比2020年减少约38%、与全市平均水平相当，租金均价同比上涨约15%、高出全市平均水平约7个百分点。

作为拥有丰富社会租赁房源类型的市中心板块，凭借其优越的区位条件，陆家嘴能够吸引不同圈层的租客，租赁需求体量非常大，租金水平相应得到提升。

浦东世博是租赁成交排名上升最快的板块，成交量同比减少约35%、降幅略小于全市平均水平，租金均价上涨约10%、较全市略高出1.5个百分点。

板块内有多条轨交线路分布、并设有多个站点，公共交通条件优越。

此外板块的民办教育资源较为丰富，同时随着太古里的开业，板块的综合商业体配套能级也进一步提升，可见，颇为良好的居住体验保障了一定的租赁需求。