新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220118

《新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220118（8页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220118（8页）.pdf（8页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

今日焦點:中國房地產更新–全國房地產開發投資同比升4.4%，低於隕期的5.2%企業消息/報告簡評中國海外發展（688.HK–HK$21.85）受惠國企背景，估值亦吸引事件(a)–根據國統局數據，2021年商品房銷售面積為17.94億平方米，同比增長1.9%（比2019年增長4.6%）。

商品房銷售額為18.19萬億元人民幣，同比增長4.8%（與2019年相比增長13.9%）。

12月中國70個大城市的一手樓價環比下跌0.28%(11月為-0.33%)，同比計則升2.6%(首3季為+3.5%)。

全國房地產開發投資為14.7萬億元人民幣，比上年增長4.4%(較2019年升11.7%)，低於預期的5.2%。

事件(b)–中國人民銀行將1年期中期借貸便利(MLF)和7天期逆回購協議的利率分別下調10個基點（至2.85%/2.1%）。

此外，根據克而瑞數據，於2021年50大房企的新增土地價值約為3.07萬億元人民幣，同比減少~19%。

行業近期發展–中國房地產市場近期出現一些較為積極的訊號，包括(1)12月初下調存款準備金率0.5%，(2)於12月，一年期貸款市場報價利率下調5個基點，(3)放寬按揭條款(如廣州將首次購房者的按揭利率從5.85%下調至5.65%左右)，(4)購買不良房地產資產的貸款將不會計及債務的“三條紅線”內。

我們的觀點–住房不炒的政策將會持續，但我們認為進一步放寬限制和及推出一些支持性措施的機會仍然較高。

事實上，土地出讓佔地方財政收入的近40-50%，而房地產業佔GDP的14-15%（包括建築和房地產服務）。

我們預計樓市將在1H22繼續受壓，但在2H22將趨於穩定（我們預計FY22的銷售額將同比下降約5%-15%）。

隨著土地市場競爭回落(發展商轉向更保守的買地取態)，擁有較強現金水平的發展商可以以較合理的價格買入優質土地儲備(2021年第四季度/第三季度/第二季度的土地溢價約為3%/8%/17%)，而行業平均的土地收購對銷售比為29%(歷史平均值約為50%）。

我們認為中海外的低杠桿率，約為33%（同行平均為+60%）和國企地位，有利公司於2022年擴大其土儲、提升房屋銷售並搶佔市場份額。

根據管理層表示，於21年下半年，中海外收購的土地普遍具有較高的盈利能力(預期盈利對成本的比率可達20%，最低要求為12%)。

於2021年，中海外收購土地的金額為1,297億元人民幣（約佔銷售額的35%）。

除了物業開發業務外，投資物業業務亦有望成增長點及提供穩定的現金(21財年/22財年/23財年以後推出的商業物業將提供額外的1.009百萬平方米/1.475百萬平方米/3.624百萬平方米，1H21為5.02平方米)。

公司股價於年內上漲了~18.4%(同業平均為-1.5%)。

該股票的交易價格為4.5/4.3倍22E/23E市盈率（3年平均約為5.4倍）或0.45倍PB（3年平均約為0.7倍），股息率為6.7%。

公司的估值合理，中海外為我們房地產行業的首選之一。

建議長倉。

(李錦明)。