新华汇富-滨江服务-3316.HK-5S增值服务将是主要的增长点-220114

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主要亮点管理目标于2022年的在管面积及收入同样有40%至50的增长，同时5S增值服务将是主要的增长点。

公司在高端住宅物业具领先地位，平均每月物业管理费约为每平方米4.28元人民币(同行约为每平方米2.5元人民币)。

公司专注于杭州地区，62%的在管面积位于杭州。

我们认为区域聚焦可以提高效率，而优质服务和品牌可以成为第三方扩张的竞争优势(尤其是在行业竞争加剧的情况下)。

21年上半年，来自第三方发展商的收入占比约为43.4%，管理目标在未来可提升至50%。

充足的储备面积和较高的滨江集团（002244.CH）合同销售，有利支持盈利增长。

于21年上半年，公司的在管/合约/储备面积分别为2,490万平方米/4,060万平方米/1,570万平方米，同时，储备对在管面积约为63%（同行平均~64%）。

此外，滨江集团于21年的合约销售额达1,690亿元人民币，同比增长24%，完成全年销售目标的113%（同业约83%）。

按管理层表示，约90%/80%的已售建筑面积/项目数量可由滨江服务管理，提供了清晰的增长路径。

5S增值服务可以成为增长动力。

于21年上半年，来自增值服务收入(包括优家/优居/优享生活服务，即物业代理、车位及储藏室服务/定制家装服务/居家生活服务)同比升64%至6,600万元人民币，其毛利率从20年中期的53%上升到21年中期的72%。

管理层预计21E/22E/23E5S增值服务的收入分别为1亿/2亿/3亿元人民币，于21E23E的复合年均增长率为73.2%。

我们认为5S增值服务可为收入的增长动力同时，亦可多样化其收入。

我们看好公司在杭州的优势地位和高端住宅物业的领先地位。

于2021年公司的股价上涨53%，跑赢同行（-25%）。

股票目前的交易价格为9.6倍22Epe（2年平均约18倍，同行平均9.5倍），股息收益率约6%，估值合理。

然而，由于(1)物业管理行业的投资情绪疲弱，(2)投资者仍然关注开发商的流动性问题，(3)潜在的融资活动，(4)投资者目前偏好国有企业多于非国有企业，股价短线可能受压，但我们看好公司的长期发展，长仓评级，目标价为23.5港元（10.8倍22PE）。

(李锦明)。