华西证券-【华西固收研究】区级视角下，三轮集中供地怎么看？-220112

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截至2022年1月上旬，除宁波第三轮集中供地尚未完成外，2021年三轮集中供地已经基本收官。

根据中指院统计，2021年三轮集中供地成交总金额达2.29万亿元，其中第一轮、第二轮、第三轮集中供地成交金额依次递减，分别成交1.07万亿元/0.65万亿元/0.57万亿元。

分城市来看，杭州三轮集中供地成交金额近2200亿元，位居22城之首，上海、北京三轮集中供地成交金额亦均超1900亿元；而福州、沈阳三轮集中供地成交金额分别为290亿元/380亿元，成交金额相对较小。

沈阳、天津、长春三轮集中供地成交金额呈现“高开低走”。

第一轮集中供地成交金额占三轮集中供地成交总金额比例达到47%，而第二、第三轮则分别仅为28%、25%。

分城市来看，沈阳、天津、长春第三轮集中供地成交金额占三轮比例不足15%。

流拍率来看，伴随房企再融资环境收紧，二、三轮集中供地广义流拍率要明显高于第一轮。

以地块口径计算（流拍、终止交易、取消交易地块宗数/推地宗数），三轮集中供地流拍率分别为4%/34%/22%；而以推地金额口径计算（流拍、终止交易、取消交易地块对应初始推地价/推地总金额），三轮集中供地流拍率分别为4%/40%/18%。

分城市来看，沈阳三轮集中供地地块口径、推地金额口径流拍率分别达到48%/47%，北京、长春亦超30%；上海、深圳、苏州、无锡两个口径流拍率则均低于10%。

成交溢价率同样能反映出三轮集中供地市场情绪演变。

三轮集中供地平均溢价率分别为12%/3%/2%，溢价成交地块占比则分别为51%/23%/20%。

分城市来看，第三轮集中供地中仅合肥、杭州溢价成交地块占比超过50%，多地溢价成交地块占比小于5%。

区级视角来看，北京朝阳区、上海浦东新区、杭州拱墅区为三轮集中供地成交金额最多市辖区，上述三个市辖区三轮集中供地成交金额均超500亿元。

流拍率视角看，三轮集中供地推地总金额超过50亿元的市辖区中，流拍率（推出金额口径）前五市辖区均位于沈阳、长春。

其中长春某区三轮集中供地推出地块金额59亿元，最终仅成交12亿元，流拍率80%，而沈阳四个市辖区三轮集中供地流拍率超65%。

溢价成交视角来看，有53个区级单位三轮集中供地流拍率（推地金额口径）≤20%且溢价成交占比≥30%，此外也有24个区级单位全年推地金额超过50亿元，但无一宗溢价成交土地。

风险提示政策调控超预期，房企再融资持续收紧。