新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220107

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今日焦點:物業管理行業的併購案交易額於2021年同比升234%報告摘要華潤萬象(1209HK–HK$32.35)在管建築面積具較快增長，但目前估值較高事件(a)-根據中指院的數據，於2021年物業管理行業的併購案交易額達353.2億元人民幣，同比升234%，但平均估值同比下降約20%(目前平均估值~14倍市盈率)。

我們認為併購交易額增長(同比增長234%並創歷史新高)主要由於(1)供應端方面，因內房商出現流動性問題驅動(出售項目以套現)，(2)公司通過併購實現規模增長(交付面積或放緩)。

展望未來，我們預計併購活動將放緩(因融資難度加大)，同時估值趨於合理(買方主導)。

同時，隨著國有企業介入幫助和緩解非國企內房商的現流動性問題，我們相信這對物管及房地產行業都是一個積極的信號。

事件(b)—華潤萬象宣布其全資子公司(潤楹)將以不高於10.6億元人民幣收購天津禹佳(禹洲1628HKHK$0.67)的100%股權(華潤萬象擁有~126億元人民幣淨現金)目標公司在福建、安徽和浙江等省有項目，管理層認為收購可以（1）創造協同效應，（2）擴大和加強在上述地區的服務，（3）提供額外的收入來源。

我們的觀點-目標公司在2020年的管理/合約面積約為2,000/2,700萬平方米(21上半年華潤萬象的管理/合約面積約為1.22/1.62億平方米)，利潤約為4,880萬元人民幣(交易價格約為20財年市盈率的20倍/10倍pb，並不便宜)。

雖然我們料此次收購有可帶動淨利潤增加~4%，但交付風險(來自禹洲的管理面積交付)則轉移至華潤萬象。

我們認為交易對華潤萬象的利好作用有限。

我們預期資產負債表強勁且母公司名聲良好的優質物管公司可有更快的外部擴張(併購資源豐富，及收購估值趨合理)，同時自然增長亦較快(母公司的管理面積交付)。

我們偏好華潤萬象，主因(1)國有企業，(2)更專注於非住宅物業管理(貢獻約40%的收入)，3)豐富的商場增加數目(商場數目將從1H21的約67個增加到2025年約141個，對應建築面積從7.23百萬平方米增加至15.01百萬平方米)，(4)在管建築面積具較快增長(管理面積從約1.22億平方米增加至4億平方米，20至25年期間的複合年增長率約為29%)。

股票的交易價格約為29倍22Epe(歷史平均約為56倍)，不過估值高於同行平均(約9.4倍)。

我們預計，除非房企的流動性問題得到明顯改善，否則行業面臨的壓力仍較大，而按目前的估值而言，我們的評級為中性。

(李錦明)。