城市测量师行-房地产行业：2019年上海商业办公市场-200120

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　　2019年上海商业办公市场
　　2019年商办物业市场整体偏冷，新增供应走跌导致交易市场应声下滑，不过优质项目成交比重回升，支撑成交均价不降反升。
　　2019年上海商业物业市场新增供应在去年集中释放后回归平淡，总量不足100万平方米，年内推出83.3万平方米，同比减少52.6%。缺少新增供应提升的助力，年度商业物业交易市场难有回暖的动力，成交总量仅在95.7万平方米，同比下滑近三成，是近五年以来的最低点。
　　尽管整体交投市场不景气，但是仍处于供不应求的态势，年度供求比在0.87，可见年内的去化了部分存量物业，对不断攀升的库存压力起到了缓解作用，不过年末存量依旧维持在1000万平方米以上，达1037.6图：上海商业物业可售库存总量走势万平方米，以最近12个月平均8万平方米的销售量换算，库存去化周期已经达到近130个月，整体的去化风险依旧严峻。
　　浦东陆家嘴、虹口北外滩等多个传统和新兴商务区的热门高价项目热销，对于全市整体商业物业市场成交均价水平的提振显著，同比上涨24.9%，至37606元/平方米，再次刷新年度的价格新高；在成交金额方图：近五年上海商业物业成交价格走势面，在成交量大幅下滑的掣肘下，与2018年相比略有不足，减少七个百分点，总金额在359.8亿元。
　　从全市各区商业物业市场来看，外围区域的交投市场仍维持相对活跃的态势，原南汇、松江、青浦等都是表现较为突出的区域。2019年商业物业成交体量最大的行政区为青浦，交易量达到14.5万平方米，占到全市总量的15%，全市商业销冠尚都里北岸项目成为支撑青浦的主要功臣。而年度供应量最大的区域则是原南汇区，随着临港自贸区新片区的成立，为原南汇区的商业市场带来新契机，大量商业项目纷纷推盘入市，区域总供应量达23万平方米，占到全市供应总量的近三成，不过投资市场较为理性，南汇区的交易量并未达到供应端的水平。成交均价方面，中心城区长期位于前三甲，此次同样不意外，原黄浦、原浦东、徐汇为商业物业成交均价前三名，原黄浦区在老西门公馆、绿地海珀黄浦等多个高端商业项目的带动下，区域成交均价达到65879元/平方米，领跑全市。