渤海证券-房地产行业信用风险分析专题报告：重点布局武汉的房企能否扛过疫情冲击-200213

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　　核心观点：
　　武汉市房地产市场概况
　　武汉市地理位置优越、优势产业聚集、交通网络发达，是长江中下游经济带的核心城市之一，也是近年来地产市场发展十分迅猛的重点城市之一。2019年武汉土地供应面积1993万O，规划建筑面积4387万O，其中居住类用地规划建面3323万O，占总量的64%，较2018年增加6%。2019年，武汉市住宅商品房共推出2629万O，销售面积2324万O，供销比为0.88，住房销售市场显著回暖。销售单价较2018年也有大幅提高，近5年首次突破万元大关，达到12321元/O，全年销售额高达2864亿元，在全国城市中位列前三。
　　新冠肺炎疫情对房地产市场的影响
　　回顾2003年SARS期间，疫情对2003年房地产施工以及商品房销售造成了一定影响，但幅度有限。主要指标在疫情最严重的二季度有明显下滑，随后企稳。SARS对于2003年全年的房地产市场影响更小，年度各项核心指标都超过2002年，全年核心指标维持高位。但当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，受到疫情影响的程度也大于SARS。湖北省特别是武汉市作为本次疫情的重灾区，房地产受到影响的力度会更大，施工延期、销售停摆、需求抑制，但并不会影响其长期向好的格局。而湖北省的其他城市，尤其是三四线城市，疫情后的市场恢复时间将会很长，人口稳定性，产业恢复都弱于武汉市。
　　2018年房地产信用市场分析
　　从武汉的2018年和2019年住宅土地市场来看，融创中国、中建三局地产和华侨城无疑是最大买家，尤其是融创中国2018-2019年在武汉拿地272万平方米，总货值近200亿元，稳居武汉住宅土地市场头把交椅。湖北当地的区域性房企例如武汉地产集团、武汉城投集团、湖北省交通投资集团也有亮眼表现。目前由于房企产行业进入稳定发展周期，特别是近年来对房企融资的限制不断提高，房企普遍采用高周转的运营模式，从拿地到预售的时间周期缩短到半年左右。所以本次疫情虽然冲击时间有限，但足以对房企的现金流构成威胁。以目前疫情的发展趋势来看，湖北以外地区开始复工，受到影响时间对较小，但武汉地区预计最早复工日期也将在3月中旬以后，所以重点布局武汉的房企将会受到很大影响。好在地产项目和土地属于流动性较好、增值率较高的资产，如果进行项目出售或引入战略投资者，可缓解现金流压力。防风险的角度，我们建议警惕疫情对重点布局武汉的区域房企，以及疫情对其他高周转房企现金流的影响；投资的角度，我们建议可适当挖掘全国性房企以及深耕长三角、大湾区的区域型房企的投资机会。
　　风险提示
　　房地产调控政策进一步收紧，信贷政策进一步收紧，融资环境持续恶化等。