新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-211020

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今日焦點:中國海外發展(688HK-$17.38)–公佈首3季營運表現企業消息/報告簡評合約銷售表現一般但財務狀況穩健事件-今年首3季，中國海外發展的收入為1,511.2億元人民幣，同比上升27.7%，經營溢利為人民幣394.0億元，同比上升1.5%。

(1H21收入/經營溢利為人民幣1,079億元/314億元，同比增長20.17%/0.4%)。

不過整體銷售表現一般，於今年首9個月，公司的合同銷售額為人民幣2,753億元，同比增長7%，低於同業平均的增長14.9%。

公司業績未為市場帶來驚喜。

我們的觀點公司的財務狀況穩健(“綠色”類別，平均借貸成本為3.6%)，不過我們對物業發展業務較為審慎，反而料投資業務可為增長動力。

於今年上半年，公司的已銷售未結算的合同銷售金額為人民幣3,409億元，同比增長9.6%，雖然可增加公司收入的能見度，不過公司於首9個月的銷售落後於同業，而且房地產市場繼續整合，我們預計物業發展業務將較難帶動增長。

投資物業業務(佔經營溢利~11%)可成增長引擎。

管理層預計將在FY21/FY22/及2023年以後推出的商業物業將達到1.009百萬平方米/1.475百萬平方米/3.624百萬平方米(上半年的運營面積為5.02百萬平方米)。

我們預計投資物業的收入在未來2-3年可有~20%的複合年增長率。

行業近況—中國可能會在浙江省啟動房產稅試點(據官方媒體報導，未來可能會擴大到深圳和海南省)，房地產市場的情緒可能會進一步受到抑制。

不過，我們認為該政策可以減緩房地產活動並穩定價格，而且中國人民銀行在上週五(15/10)亦提到建築貸款正常批准和避免過度執行債務控制等。

我們認為放寬按揭限制和信貸政策的可能性增加，以維持房地產公司的財務健康。

我們預計內房股於第四季將繼續波動，主要由於(1)潛在的房產稅，(2)債務問題的困擾，不過在目前行業估值較低下，我們認為任何政策放鬆都可能成為催化劑。

中國海外發展目前的交易價格約為3.7倍FY21E市盈率(3年平均約為5.6倍)或0.48倍市賬率(3年平均約為0.75倍)，估值不高。

目前估值可能已經反映了銷售疲軟和行業的不明朗性。

由於公司的資產負債表穩健，而且投資物業具較大增長潛力，我們建議投資者可於調整時累積。

(李錦明)。