新华汇富-汇富快讯：香港及中国市场日报-211021

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今日焦點:世茂服務(873HK-$15)–發行可換股債及配股企業消息/報告簡評集資活動帶來短線負面影響世茂服務專注於福州、杭州、天津、西安和武漢地區的物業管理業務(共佔在管面積的~36%)事件-公司亦公佈以先舊後新方式配售1.15億股股份(佔公司擴大後股本約4.64%)，每股配售價15.18元，較10/19的收市價折讓約9.75%。

公司亦發行可換股債，(1)債券本金額31.1億港元，(2)年利率2.25%，2022年10月31日到期，(3)轉換價每股18.22元(較10/19的收市價溢價約8.32%)，(4)債券將可轉換成近1.71億股份(佔於配股及行使可換股債後總股數的6.4%)資金主要用於(1)潛在併購、(2)業務擴展、(3)一般營運資金、(4)一般企業用途我們的觀點–我們對公司的集資活動取態較為謹慎，主因(1)截至21年6月30日，公司為淨現金狀態(約56億元人民幣)，我們懷疑流動性的實質需要性，(2)可換股債的每股轉換溢價出現降低(意向20%以上，但最終為8.32%)，(3)股份供應增加可能會稀釋盈利並給股價帶來壓力。

中長線看，我們料公司可持續跑贏同業主要(1)較平衡的收入結構(上半年，來自物業管理服務/社區增值服務的收入佔總收入的約55%/33%)，(2)對世茂集團的較低依賴度(來自世茂集團的在管面積/獨立第三方開發商的在管面積分別佔整體在管面對的30.2%/69.8%)，(3)集資後為潛在併購提供更多資源。

於21E/22E/23E，公司目標管建築面積可有45%/95%/35%的增長，而收入則有80%/80%/55%。

我們對FY22E/FY23E的增長不太樂觀，主因儲備面積(約6,400萬平方米)佔在管建築面積的37%(同行平均為62%)，(2)收購競爭加劇，(3)房地產政策依然偏緊。

公司目前的交易價格約為22.8倍FY21E市盈率(2年平均約為29倍)，估值不高。

不過，我們擔心(1)房地產行業的普遍債務問題，(2)盈利攤薄，(3)股票供應增加，(4)行業情緒尚未穩定，因此我們將保持謹慎。

(李錦明)。