克而瑞证券-银城生活服务-1922.HK-聚焦金陵，卓尔不群-200316

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　　强烈推荐，目标价每股2.70港元。我们对银城生活服务有限公司（简称“银城生活服务”、“银城”、或“公司”）首次覆盖。基于我们的预测，银城生活服务目前估值为14.1x 2019PE和6.0x 2020PE，分别低于可比物管公司平均水平56.8%和69.5%。我们认为银城生活服务作为市场化能力较强的长三角地区领先物管企业，其稳定的基本面并未全部反映在股价中。我们的目标价格2.70港元相当于21.2x 2019PE、9.0x 2020PE、与6.5x2021PE。
　　南京物管龙头。银城生活服务是创始于南京，辐射长三角的南京区域龙头物业管理企业，在南京与长三角区域享有良好的声誉。根据第三方监测，按收益计银城生活服务2018年位列南京物管公司排名第一，江苏省第五。
　　对外输出能力强。银城生活服务的物业在管面积中，70%以上来自于第三方，我们预计这一比例将继续提升到80%左右，显示了公司较强的外拓能力。公司还着力推进“业务模块化”与“专业服务化”，成立电梯维保、园林绿化、工程维修等专业服务公司，对内对外提供专业服务。这些专业服务公司2018年将实现5,400万元的收入，其中对外收入达到500万元，公司专业化服务的外部客户包括雅生活服务等知名物管企业。
　　非住业态探索。银城生活服务作为江苏省领先的物管企业，受到了许多当地非住宅客户的信赖，在非住宅领域创立了良好口碑，承接了较多知名项目，例如江苏银行总部、南京明城墙、南京奥体中心、江苏省总工会等。
　　估值具有吸引力。我们采取了相对估值法与DCF估值法对公司进行估值。我们的相对估值法显示，银城生活服务的价值区间在每股4.16-5.90港元。保守起见，我们取每股2.70港元，即DCF模型所得的估值作为目标价格。
　　风险提示：第三方项目拓展不及预期，人力成本升高造成盈利能力下降。