克而瑞证券-碧桂园服务-6098.HK-五年千亿高目标，融资并购正循环-210608

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维持强烈推荐评级，调高目标价至95.80港元/股。

基于近期我们和碧桂园服务管理层的沟通，以及公司五年后收入达千亿的目标，我们对碧桂园服务的业绩预测和目标价格进行了上调。

我们认为收并购将是公司未来5年保持高速发展的重要手段，而近期公司的增资扩股和发行可转债将为其提供可靠的资金保障。

我们的DCF模型显示，公司的合理估值为95.80港元/股，对应2021-22年PE为60.9x和36.1x，相较当前股价有22.6%的涨幅空间。

我们的新预测假设公司未来发展的主要推动力来自收并购，这其中包括蓝光嘉宝服务（2606.HK）等物业标的企业的经营及业务数据预测。

我们的模型显示公司2021-22收入分别为249.9亿元和359.4亿元，同比增长60.2%和43.8%；归母净利润42.0亿元和70.8亿元，同比增长56.3%和68.6%；ROE分别为19.4%和22.4%。

截至2021年和2022年底，收费面积预计分别达到6.2亿方和7.7亿方。

社区增值服务将继续保持高速发展的态势，我们预计2021-22年收入将保持70%的平均增速。

城市服务方面，考虑满国康洁和福建东飞的全年并表，预计2021年将贡献48.0亿元收入，2022年预计能维持20%的增长。

靓丽的融资操作助力业绩高增，进而推动股价上涨。

2021年5月25日公司宣布以配股和发售可转债的方式合计筹资净额154.3亿港元，其中配股超额覆盖9.5倍，可转债3.6倍。

可转债转股价格为97.83港元/股，较5月24日（签订协议当天）收盘价溢价22.2%，我们认为这体现了管理层对未来市值提升的信心，市场超额认购情况则反映了投资人的信心。

公司拥有良好市场回报表现。

2020年4月和12月，公司进行了配股和发行可转债，6个月后股价分别上涨了约75%和90%。

收并购带来大额支出，我们预计公司2021-2025年在资本支出及对外投资上合计支出超过300亿元。

大量的资本开支将被其强大的融资能力和良好的现金流所抵消。

我们预计公司2021-22年净现金将分别达到218.5亿元和266.9亿元。

风险提示：碧桂园集团竣工不及预期；增值服务开展不及预期；并购整合不及预期。