克而瑞证券-华南城-1668.HK-国资入股华南城点评，华南城的资产你看清了么？-220106

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　　核心事件点评:
　　深圳国资企业以低价获得了华南城的第一大股东席位,此消惠一出,便获得了资本市场的正面反馈。国泰君安报价来源下，CSCHCN 111/202/12/2022的买价由12月29日的50元上升至1月3日的89元，1月5日下降至80元; CSCHCN 107/806/26/22的买价由12月29日的40元翻倍至1月3日的81元，1月5日下降至74元;于23年到期的两笔美元债也是从35元涨至76元左右，1月5日下降至70元;港股市场上，华南城的股价自2021/12/20之后一路走高，由0.48港元涨至2022/1/3的收盘价0.73港元，1月5日下降至0.7港元。
　　面对公司证券价格因为此番1大认购股权行为而产生的上涨,市场上出现了两种然不同的声音。正向观点认为，具有核心土地资产及偏重运营的“商贸物流+”商业模式加持的华南城，有国资大股东入主。短期或将缓解资金债务压力，长期或将进-步带动商业模式潜力的开发及融资成本的下行;而另一种观点更为谨慎，认为‘商贸物流+’模式投资周期长，资金沉淀多，能否激发业务模式的潜力还要等待较长时间，且国资大股东与郑氏家族在经营理念、商业模式等方面的磨合还要进一步观察。
　　不管此次认股会对华南城中长期的运产生多么深远的影响，公司短期内仍然存在较大的资金压力是不争的事实。从公司的中报业绩来看，公司的短期有息负债规模为145.2亿港元，而公司的现金及现金等价物规模仅有52亿港元，账面现金短债比仅为0.36,公司2022年仍有9.7亿美元债以及19.88亿人民币境内债亟待偿还;在2021/12/16撇销公司评级之前，标普表示，离岸再融资困难和合同销售放缓，华南城的流动性在未来12个月内将保持紧张，如果公司不能如期执行资产处置计划，其流动性可能会进一步减弱。
　　克面瑞证券认为,股权融资获得的18.938亿港元对于公司应对短期的流动性危机显然不足，面特区建发集团的介入对公司未来发展会产生怎禅的化学反应尚未可知,短期内公司的信用水平及经曹、变现能力,臀要薷位到公司现有资产进行研判。克面瑞证券经过详实的实地调研以及深入的研究,对华南城的8个项目获得了第一手的数据,从资产端详细拆解每一座华南城的每一种业态、每一栋建筑。
　　风险提示:市场风险，调研风险，数据风险