克而瑞证券-永升生活服务-1995.HK-2020年业绩亮眼，市场化水平持续提升-210508

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维持“强烈推荐”评级，目标价格23.75港元/股。

永升生活服务集团有限公司（简称“永升生活服务”或“公司”）于近期公布了2020年业绩，符合克而瑞证券预期。

基于近期和管理层的沟通，我们对预测进行了调整，我们对永升生活服务的基本面继续看好，给予23.75港元每股估值，相当于56.6x2021年PE和38.7x2022年PE。

2020年业绩靓丽，符合预期。

永升生活服务2020年实现收入31.20亿元，同比增长56.0%，超出我们的预期1.5%；公司全年实现净利润3.90亿元，同比增长74.4%，符合预期。

公司宣布每股派息0.0838港元，相当于30%的派息率；公司自2018年上市后连续三年保持30%的派息率。

物业管理面积大幅增长，第三方物业管理收入超六成，持续展示市场化能力，基本盘稳固。

截至2020年底，公司物业管理服务在管面积为1.02亿平方米，增幅56.0%，超出我们预期1.5%；合约面积达1.81亿平方米，增幅63.9%，超出我们预期6.5%；合约/在管面积达1.78x（2019年末为1.70x），公司在管面积增长保障高。

公司物业管理服务中，来自收并购及第三方的收入占比从2015年的3.8%持续快速提升到2020年的63.0%，首次过半数；来自收并购及第三方的在管面积占比从2015年的10.7%持续快速提升到2020年的78.6%，体现公司强劲的市场化拓展能力。

上调2021E/2022E收入预测至49.57亿元/72.22亿元，在管面积预测至1.59亿方/2.27亿方。

基于公司强劲的增长态势，我们上调公司2021E/2022E预测：调整收入预测至49.57亿元/72.22亿元，分别同比增长58.9%/45.7%；调整净利润预测至5.96亿元/8.71亿元，分别同比增长52.7%/46.2%，对应归母净利润率12.0%/12.1%；预测在管面积分别达到1.59亿方/2.27亿方。

公司于2021年4月发布公告，2021年度持续关联交易上限合计1.8亿元。

其中，公司与旭辉控股及最终控股股东销售代理服务框架协议0.6亿元；与旭辉控股及最终控股股东商品采购框架协议1.2亿元。

风险提示：第三方物管拓展不及预期，并购整合不顺。