克而瑞证券-中海物业-2669.HK-业绩略超预期，稳健增长典范-200421

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　　审慎推荐，目标价格9.10港元/股。中海物业集团有限公司（简称“中海物业”）于近期公布了其2019年业绩，基本符合我们的预期和市场预期。未来中海物业还将继续保持稳健的发展方针。基于2019年的年报数据，我们预计公司2020年、2021年EPS将分别为0.20港元和0.26港元。我们的目标价格相当于45.7x 2020年PE和35.6x 2021年PE。
　　2019年业绩略超预期。中海物业2019年实现收入54.7亿港元，超过我们预期4.8%，超过彭博平均预期8.4%；公司全年实现归母净利润5.4亿港元，相较2018年提升0.2个百分点，超出我们预期0.2个百分点，低于彭博平均预期0.3个百分点。公司宣布每股派息2.8港仙，派息率30.6%。
　　依托中海系，推动更多市场化探索。2019年中海物业在管面积达到1.51亿平方米，同比增长7.5%。公司收缴率达到94%，同比上升了1.87个百分点。除了来自中海系关联公司的在管面积，公司加大了外拓力度，2019年新增外拓合约面积1,504万平方米。此外，增值服务收入达到13.5亿港元，同比提升50.7%。其中，非住宅的增值服务增速达到57.4%。公司还新发展了车位买卖业务，预计2020年规模将继续提升。公司利用自身在非住宅领域服务的经验积极拓展包括工程服务、顾问服务等在内的各项业务。我们预计公司将继续坚持市场化的探索，未来业务呈现多元化发展。
　　2019年底公司账面净现金达到25.0亿港元。公司净现金水平低于我们的预测15.5%，即便如此，公司现金仍然充足。
　　风险提示：中国海外发展及中国海外宏洋竣工不及预期；增值服务业务开展不及预期。