克而瑞证券-宝龙商业-9909.HK-商业地产运营的开拓者-200427

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　　强烈推荐，目标价格16.48港元/股。我们对宝龙商业管理控股有限公司（简称“宝龙商业”或者“公司”）进行首次覆盖。宝龙商业是国内为数不多的规模化商业运营物管公司，也是首家以商业地产物管服务及运营为主业的内资香港上市公司。随着地产存量时代的到来，公司在零售商业业态上的物业运营和管理经验将形成竞争壁垒，从而走向对外输出的轻资产运营模式。我们的目标价格相当于38.2 x 2020年PE和28.1 x 2021年PE。
　　内地领先的商业物业管理及运营商。2019年宝龙商业管理着51个商业运营项目和51个住宅物管项目。截至2019年底，总合约面积为2,839.8万平方米，在管面积1,848.8万平方米。其中，商业运营服务在管面积为698.2万平方米，占总在管面积的37.8%，但贡献约80%以上的收入和90%以上的毛利润。公司的项目主要来自于关联公司宝龙地产控股有限公司（简称“宝龙地产”）（1238.HK）。
　　科技赋能助力商业运营日趋成熟。经过长期摸索公司搭建了成熟的商业运营体系，旗下有“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”、以及“宝龙天地”四个品牌。为了改善消M者、租艏耙抵鞯奶逖椋宝龙商业开发了业务管理系统“PM系统”，并通过“宝龙滴滴卡”手机应用程序、“宝龙悠悠”、“宝龙商+”微信小程序及AMP系统将消费者、用户及业主有效连接。
　　2019年业绩亮眼。宝龙商业于2019年年底成功在香港上市，于近期交出了令人满意的业绩。公司实现收入16.21亿元，同比增长35.0%，为自2016年以来最大增幅。规模净利润为1.79亿元，同比增长34.0%。公司派发每股0.2港元的红利，相当于57.8%的股利分配率。此外上市后公司进行了重组，采用了轻资产管理的模式，2019年底公司净现金为22.00亿元。
　　风险提示：从宝龙地产剥离后商业运营服务开展进度低于预期。